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最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干问题的解释

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 18:34:32  浏览:8542   来源:法律资料网
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最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干问题的解释

最高人民法院


最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干问题的解释

(2009年12月21日最高人民法院审判委员会第1480次会议通过)

法释〔2009〕21号


中华人民共和国最高人民法院公告

  《最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干问题的解释》已于2009年12月21日最高人民法院审判委员会第1480次会议通过,现予公布,自2010年1月1日起施行。

  二○○九年十二月二十八日



  为正确审理侵犯专利权纠纷案件,根据《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定,结合审判实际,制定本解释。

  第一条 人民法院应当根据权利人主张的权利要求,依据专利法第五十九条第一款的规定确定专利权的保护范围。权利人在一审法庭辩论终结前变更其主张的权利要求的,人民法院应当准许。

  权利人主张以从属权利要求确定专利权保护范围的,人民法院应当以该从属权利要求记载的附加技术特征及其引用的权利要求记载的技术特征,确定专利权的保护范围。

  第二条 人民法院应当根据权利要求的记载,结合本领域普通技术人员阅读说明书及附图后对权利要求的理解,确定专利法第五十九条第一款规定的权利要求的内容。

  第三条 人民法院对于权利要求,可以运用说明书及附图、权利要求书中的相关权利要求、专利审查档案进行解释。说明书对权利要求用语有特别界定的,从其特别界定。

  以上述方法仍不能明确权利要求含义的,可以结合工具书、教科书等公知文献以及本领域普通技术人员的通常理解进行解释。

  第四条 对于权利要求中以功能或者效果表述的技术特征,人民法院应当结合说明书和附图描述的该功能或者效果的具体实施方式及其等同的实施方式,确定该技术特征的内容。

  第五条 对于仅在说明书或者附图中描述而在权利要求中未记载的技术方案,权利人在侵犯专利权纠纷案件中将其纳入专利权保护范围的,人民法院不予支持。

  第六条 专利申请人、专利权人在专利授权或者无效宣告程序中,通过对权利要求、说明书的修改或者意见陈述而放弃的技术方案,权利人在侵犯专利权纠纷案件中又将其纳入专利权保护范围的,人民法院不予支持。

  第七条 人民法院判定被诉侵权技术方案是否落入专利权的保护范围,应当审查权利人主张的权利要求所记载的全部技术特征。

  被诉侵权技术方案包含与权利要求记载的全部技术特征相同或者等同的技术特征的,人民法院应当认定其落入专利权的保护范围;被诉侵权技术方案的技术特征与权利要求记载的全部技术特征相比,缺少权利要求记载的一个以上的技术特征,或者有一个以上技术特征不相同也不等同的,人民法院应当认定其没有落入专利权的保护范围。

  第八条 在与外观设计专利产品相同或者相近种类产品上,采用与授权外观设计相同或者近似的外观设计的,人民法院应当认定被诉侵权设计落入专利法第五十九条第二款规定的外观设计专利权的保护范围。

  第九条 人民法院应当根据外观设计产品的用途,认定产品种类是否相同或者相近。确定产品的用途,可以参考外观设计的简要说明、国际外观设计分类表、产品的功能以及产品销售、实际使用的情况等因素。

  第十条 人民法院应当以外观设计专利产品的一般消费者的知识水平和认知能力,判断外观设计是否相同或者近似。

  第十一条 人民法院认定外观设计是否相同或者近似时,应当根据授权外观设计、被诉侵权设计的设计特征,以外观设计的整体视觉效果进行综合判断;对于主要由技术功能决定的设计特征以及对整体视觉效果不产生影响的产品的材料、内部结构等特征,应当不予考虑。

  下列情形,通常对外观设计的整体视觉效果更具有影响:

  (一)产品正常使用时容易被直接观察到的部位相对于其他部位;

  (二)授权外观设计区别于现有设计的设计特征相对于授权外观设计的其他设计特征。

  被诉侵权设计与授权外观设计在整体视觉效果上无差异的,人民法院应当认定两者相同;在整体视觉效果上无实质性差异的,应当认定两者近似。

  第十二条 将侵犯发明或者实用新型专利权的产品作为零部件,制造另一产品的,人民法院应当认定属于专利法第十一条规定的使用行为;销售该另一产品的,人民法院应当认定属于专利法第十一条规定的销售行为。

  将侵犯外观设计专利权的产品作为零部件,制造另一产品并销售的,人民法院应当认定属于专利法第十一条规定的销售行为,但侵犯外观设计专利权的产品在该另一产品中仅具有技术功能的除外。

  对于前两款规定的情形,被诉侵权人之间存在分工合作的,人民法院应当认定为共同侵权。

  第十三条 对于使用专利方法获得的原始产品,人民法院应当认定为专利法第十一条规定的依照专利方法直接获得的产品。

  对于将上述原始产品进一步加工、处理而获得后续产品的行为,人民法院应当认定属于专利法第十一条规定的使用依照该专利方法直接获得的产品。

  第十四条 被诉落入专利权保护范围的全部技术特征,与一项现有技术方案中的相应技术特征相同或者无实质性差异的,人民法院应当认定被诉侵权人实施的技术属于专利法第六十二条规定的现有技术。

  被诉侵权设计与一个现有设计相同或者无实质性差异的,人民法院应当认定被诉侵权人实施的设计属于专利法第六十二条规定的现有设计。

  第十五条 被诉侵权人以非法获得的技术或者设计主张先用权抗辩的,人民法院不予支持。

  有下列情形之一的,人民法院应当认定属于专利法第六十九条第(二)项规定的已经作好制造、使用的必要准备:

  (一)已经完成实施发明创造所必需的主要技术图纸或者工艺文件;

  (二)已经制造或者购买实施发明创造所必需的主要设备或者原材料。

  专利法第六十九条第(二)项规定的原有范围,包括专利申请日前已有的生产规模以及利用已有的生产设备或者根据已有的生产准备可以达到的生产规模。

  先用权人在专利申请日后将其已经实施或作好实施必要准备的技术或设计转让或者许可他人实施,被诉侵权人主张该实施行为属于在原有范围内继续实施的,人民法院不予支持,但该技术或设计与原有企业一并转让或者承继的除外。

  第十六条 人民法院依据专利法第六十五条第一款的规定确定侵权人因侵权所获得的利益,应当限于侵权人因侵犯专利权行为所获得的利益;因其他权利所产生的利益,应当合理扣除。

  侵犯发明、实用新型专利权的产品系另一产品的零部件的,人民法院应当根据该零部件本身的价值及其在实现成品利润中的作用等因素合理确定赔偿数额。

  侵犯外观设计专利权的产品为包装物的,人民法院应当按照包装物本身的价值及其在实现被包装产品利润中的作用等因素合理确定赔偿数额。

  第十七条 产品或者制造产品的技术方案在专利申请日以前为国内外公众所知的,人民法院应当认定该产品不属于专利法第六十一条第一款规定的新产品。

  第十八条 权利人向他人发出侵犯专利权的警告,被警告人或者利害关系人经书面催告权利人行使诉权,自权利人收到该书面催告之日起一个月内或者自书面催告发出之日起二个月内,权利人不撤回警告也不提起诉讼,被警告人或者利害关系人向人民法院提起请求确认其行为不侵犯专利权的诉讼的,人民法院应当受理。

  第十九条 被诉侵犯专利权行为发生在2009年10月1日以前的,人民法院适用修改前的专利法;发生在2009年10月1日以后的,人民法院适用修改后的专利法。

  被诉侵犯专利权行为发生在2009年10月1日以前且持续到2009年10月1日以后,依据修改前和修改后的专利法的规定侵权人均应承担赔偿责任的,人民法院适用修改后的专利法确定赔偿数额。

  第二十条 本院以前发布的有关司法解释与本解释不一致的,以本解释为准。


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广东省质量技术监督局特种设备重特大事故应急救援预案

广东省质量技术监督局


广东省质量技术监督局特种设备重特大事故应急救援预案


  (广东省质量技术监督局2007年3月30日以粤质监特〔2007〕35号发布自2007年5月1日起施行)

  1 总则

  1.1 目的

  为了积极应对可能发生的特种设备重特大事故,防止事故的蔓延扩大及次生衍生事故发生,最大限度地减少事故造成的人员伤亡和经济损失,使应急救援工作安全、有序、科学、高效地实施,特制定本预案。本预案是《广东省安全生产事故灾难应急预案》配套的专业应急救援预案。

  1.2 工作原则

  特种设备事故应急救援工作应坚持以人为本、预防为主的方针,以控制事故、减少损失为目标,在省政府统一领导下,贯彻分级管理,条块结合、以块为主,单位自救和社会救援相结合的原则。应急救援工作应响应及时、措施果断、规范有序、配合协调、运转高效。

  1.3 编制依据

  《中华人民共和国安全生产法》;

  《特种设备安全监察条例》;

  《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》;

  《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》;

  《国家突发公共事件总体应急预案》;

  《广东省特种设备安全监察规定》;

  《广东省人民政府突发公共事件总体应急预案》;

  《锅炉压力容器压力管道特种设备事故处理规定》;

  《国家质检总局特种设备特大事故应急预案》;

  《广东省安全生产事故灾难应急预案》。

  1.4 适用范围

  本预案适用于发生一次事故造成或可能造成死亡3人以上,或受伤20人以上,或直接经济损失100万元以上的特种设备事故。

  2 组织体系及职责

  2.1 应急救援组织体系



  省质监局作为特种设备事故应急救援专业协调指挥机构,在省安全生产事故灾难应急领导机构的领导及省安监、公安、环保、卫生、气象等部门的配合下,依靠地级以上市人民政府,协调指挥应急救援队伍及社会力量,开展特种设备事故应急救援工作。省质监局成立特种设备事故应急救援协调指挥领导小组(以下简称领导小组),事故发生后视情况及时派出专业协调指挥组赴现场。

  2.2 应急救援组织机构及职责

  领导小组组成组长:局长副组长:分管副局长

  成员:锅炉压力容器安全监察处、特种机电设备质量监督与安全监察处、办公室、稽查局、计划财务处和特种设备事故调查处理中心的主要负责人。

  领导小组下设办公室,负责日常工作。办公室设在锅炉压力容器安全监察处,处长任办公室主任。

  领导小组及有关人员、机构职责领导小组职责:组织制定、完善特种设备重特大事故应急救援预案;确定应急救援的预警级别和响应级别,组建并派出专业协调指挥组,并向省政府报告重特大事故及其应急救援情况;组建应急救援专家组,指定省级专业抢险队伍;组织检查各地重特大事故应急救援演练情况;指导督促重特大事故预防措施的落实;研究解决应急救援装备、经费等重要问题。

  组长职责:主持领导小组工作。决定应急响应级别,启动应急响应行动。

  副组长职责:协助组长工作。提出专业协调指挥组人员名单,并负责现场专业协调指挥的有关工作。

  有关机构职责:

  (1)省质监局办公室:负责向省政府办公厅和省安全生产应急救援指挥中心报告预警信息和事故情况,传达上级有关指示;负责专业协调指挥组的交通和后勤保障工作;负责组织向公众和媒体发布事故信息。

  (2)锅炉压力容器安全监察处和特种机电设备质量监督与安全监察处:负责接受事故报告,及时向领导小组报告情况;负责提出应急响应建议,参与现场应急救援工作;负责确定参加专业协调指挥组专家名单;负责重特大事故隐患的信息收集,指导督促隐患的整改和事故的预警预防;组织指导事故调查处理工作。

  (3)稽查局:负责事故现场警戒和现场信息发送给省局指挥机构及水质、空气、气象的监测,提供夜间应急照明。

  (4)计划财务处:负责协调解决事故应急救援有关工作所需经费及装备等问题。

  (5)特种设备事故调查处理中心:负责收集分析事故预警信息,提出预警级别建议;研究事故预防、救援措施,起草现场紧急处置技术方案;管理应急救援专家组;提出参加专业协调指挥组专家名单;组织省级专业抢险队伍的培训和演练;参与特种设备重特大事故调查处理工作。

  专业协调指挥组组成及职责专业协调指挥组由锅炉压力容器安全监察处、特种机电设备质量监督与安全监察处、办公室、稽查局、特种设备检测院、特种设备事故调查处理中心的有关人员和有关专家等组成。

  专业协调指挥组参加现场应急救援指挥部的工作,负责向领导小组报告事故及应急救援的现场情况,提出现场紧急处置技术方案和有关方面配合的建议,协调指挥专业抢险队伍和事故发生单位实施救援行动。

  3 预警预防机制

  3.1信息监测与报告

  (1)各级质监局通过应用特种设备电子监管系统等方式进行信息监测,发现重特大事故隐患及时逐级上报至省质监局,省质监局视情况向省政府和国家质检总局报告。

  (2)各级质监局对纳入《广东省质量技术监督局重点监控特种设备安全监督管理办法》监控范围的设备进行重点监测。

  3.2 预防行动

  市、县质监局对辖区内的特种设备进行日常监督检查,发现事故隐患负责跟踪整改落实情况,重要情况及时报当地政府及上级质监局。

  特种设备检验检测机构在检验检测中发现严重事故隐患,及时报当地质监局。

  日常监督检查情况和检验检测情况纳入省特种设备电子监管系统信息监测范围。

  特种设备使用单位对事故的预警预防负主体责任,制定和落实预警预防措施,及时发现、消除事故隐患和事故苗头。

  3.3 预警支持

  以特种设备电子监管系统为主,综合生产、使用单位和有关部门的信息资源,建立特种设备事故预警支持系统,实现信息共享。

  3.4 预警级别及预警处理

  3.4.1 预警级别根据事故隐患的严重程度,预警分为以下三级:

  Ⅰ级:发现可能造成特种设备特别重大事故的隐患;

  Ⅱ级:发现可能造成特种设备特大事故的隐患;

  Ⅲ级:发现可能造成特种设备重大事故的隐患。

  3.4.2 预警报告当出现以下情况,可能导致特种设备重特大事故时,特种设备使用单位应及时向当地质监局报告:

  (一)特种设备使用场所遭遇地质或气象灾害;

  (二)特种设备受到火灾威胁;

  (三)突然停电;

  (四)其他异常情况。

  各级质监局接到预警信息后,应按照附录8.1规定的格式及时逐级向上报告。

  I、II级预警信息应于1小时内上报。

  特种设备事故调查处理中心发现I、II级预警信息,应及时向领导小组报告。

  领导小组接到I、II级预警信息,应及时进行确认,报省安全生产应急救援指挥中心。

  特种设备事故可能影响本省以外区域的,领导小组应向省政府和国家质检总局报告。

  3.4.3 预警行动

  I、II级预警信息确认后,领导小组应做好组织专业抢险队伍和专家进入待命状态,调集所需物资、器材、交通和通讯工具等应急响应行动的准备工作。

  III级预警信息由各地级以上市质监局处理。

  4 应急响应

  4.1 事故报告

  特种设备事故发生后,事故发生单位或业主应于1小时内报告当地质监局和有关部门;必要时可直接报告上级质监局和有关部门。

  各级质监局接到事故报告应于1小时内逐级上报,同时报告同级人民政府。

  报告格式见附录8.1.

  4.2 分级响应

  各级质监局根据事故的可控性、严重程度和影响范围,按以下规定分别组织实施相应级别应急响应行动:I级:在发生特种设备特别重大事故时,由省质监局组织实施I级应急响应行动,并分别报告省政府和国家质检总局,当不能有效控制事故危害时,应在取得省政府同意后立即报请国家质检总局派出指导协调组;II级:在发生特种设备特大事故时,由省质监局组织实施II级应急响应行动;III级:在发生特种设备重大事故时,由地级以上市质监局组织实施III级应急响应行动。当事故严重程度超出其应急救援处置能力或不能有效控制事故时,应及时报请省质监局实施II级应急响应行动。省质监局认为必要时也可直接将III级应急响应行动升级为II级。

  4.3 现场指挥和协调

  现场指挥遵循属地为主的原则,专业协调指挥组应在事故发生地政府现场应急救援指挥部的统一指挥下,承担以下工作:

  (1)根据相应的应急救援预案组织实施应急响应行动;

  (2)掌握和分析现场信息,组织有关专家提出紧急处置技术方案;

  (3)协调指挥专业抢险队伍实施应急救援行动;

  (4)针对事故引发或可能引发的次生衍生灾害,提出启动相关应急预案的建议;

  (5)协调事故发生地相邻地区质监部门的配合、支援工作。

  4.4 紧急处置

  特种设备事故发生后,事故发生单位或业主应立即组织进行自救,防止事故蔓延扩大和次生衍生事故发生,同时保护好事故现场。

  专业协调指挥组到达事故现场后,应根据事故设备种类、介质和事故主要表现形式等情况,建议现场应急救援指挥部采取相应的紧急处置技术措施。

  专业抢险队伍到达事故现场后,在专业协调指挥组的指挥下开展抢险救援工作,并根据抢险救援过程中的情况,向现场应急救援指挥部指出相关技术处置建议。

  常见特种设备事故的基本紧急处置技术措施见附录8.2.

  4.5 安全防护

  参加应急救援的工作人员,应当按照相关应急预案和紧急处置技术方案的规定,确保应急救援时各种安全防护用品和安全设施、设备等装备齐全,事故现场应在专业人员的指导下进行必要的环境监测和技术处理。

  根据事故特性和应急救援的需要,专业协调指挥组向现场应急救援指挥部提出周边群众的安全防护和疏散建议。

  4.6 社会力量动员与参与

  在应急抢险救援过程中,专业协调指挥组根据需要建议现场应急救援指挥部依法动员、调动、征用有关人员、物资、设备、器材及场地。

  4.7 事故的现场取证和保护

  在实施应急救援时,专业协调指挥组应及时组织人员进行事故现场取证和初步分析,并向现场应急救援指挥部提出对事故调查对象和有关资料的监控和保全需求。

  4.8 新闻发布

  省质监局统一负责特种设备事故信息的新闻发布工作。新闻发布应遵循准确把握、正确引导、注重效果、严格把关的原则,并按有关规定办理。

  4.9 应急救援结束

  同时具备下列条件时,专业协调指挥组可建议现场应急救援指挥部按程序宣布特种设备事故应急救援结束:

  (1)死亡和失踪人员已经查清;

  (2)事故危害得以控制;

  (3)次生衍生事故因素已经消除;

  (4)受伤人员得到救治;

  (5)紧急疏散人员恢复正常生活。

  5 后期处置

  5.1 善后处理

  应急救援工作紧急调动、征用人员、物资、设备、器材和场地所发生的费用,由组织现场应急救援指挥部的人民政府按有关规定支付。

  发生事故及事故波及的特种设备,应由有资格的单位进行全面的检修,经检验合格后方可重新投入使用。对严重损毁、无维修价值的,应予以报废。事故中有发生毒性介质泄漏或者邻近建筑物倒塌损坏等情形的,应经有关部门检查并确认无危险时,方可进行下一步修复工作。

  5.2 事故调查

  各级质监局应当按照有关规定进行特种设备事故调查,查清事故原因、性质和有关责任,提出处理意见。

  5.3 应急救援工作总结

  应急救援工作结束后,专业协调指挥组应协助现场应急救援指挥部分析总结经验教训,提出改进应急救援工作的建议。

  参与事故应急救援的各级质监局应根据应急救援工作情况对有关应急救援预案和紧急处置技术方案进行改进,对有关专业抢险队伍提出培训、训练和演习要求。

  6 保障措施

  6.1 信息保障

  省质监局建立全省特种设备事故应急救援综合信息系统,包括全省重点监控设备信息库、预警和事故信息传输网络、救援资源数据库以及与省政府、专业抢险队伍、专家和有关部门的联络方式等,为应急救援决策提供相关信息支持。

  6.2 应急支援与装备保障

  6.2.1专业抢险队伍和应急救援装备保障

  省质监局负责全省特种设备事故应急救援力量的统一规划和布局,指定省级专业抢险队伍并配备必要的装备,规划和建设省级应急救援基地。指导各市、县应急救援装备的配备,制定有关管理制度,实现资源共享。

  各市、县质监局负责本地区应急救援队伍的建设。

  6.2.2 专家组保障

  省质监局负责组建应急救援专家组,并适时更新。省特种设备事故调查处理中心负责专家组的日常管理。根据设备种类和事故形式,专家组下设若干专业小组。

  6.2.3 通信、交通运输、医疗卫生和物资保障

  根据《广东省安全生产事故灾难应急预案》的规定,特种设备事故应急救援通信、交通运输、医疗卫生和物资保障,由现场应急救援指挥部协调解决。

  6.2.4 经费保障

  特种设备事故应急救援经费按《财政应急保障预案》有关规定解决。特种设备应急救援基地建设、信息化建设、队伍建设及装备、培训演练、科研等经费由省质监局纳入年度部门预算申报解决。

  6.3 宣传、培训和演习

  6.3.1 公众信息交流省质监局结合“安全生产月”、“质量月”等活动,通过电视、电台、报刊、互联网等媒介,向社会宣传特种设备事故的预防、避险、自救、减灾等知识。

  6.3.2 培训和演练各级质监局、各专业抢险队伍应定期对有关人员进行业务培训和演练。各使用单位根据自身特点,定期组织应急救援训练和演习。

  特种设备作业人员培训考核内容应包括应急救援知识。

  7 附则

  7.1 名词术语的定义与说明

  特种设备:是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、场(厂)内机动车辆、客运索道、大型游乐设施。

  事故:生产经营活动过程中发生的意外突发性事件总称,通常会使正常活动中断,造成人员伤亡或财产损失。

  特种设备重特大事故:是特种设备特别重大事故、特大事故和重大事故的统称。

  特种设备重大事故:指造成死亡3人以上10人以下,或者受伤20人以上50人以下,或者直接经济损失100万元以上500万元以下的特种设备事故。

  特种设备特大事故:指造成死亡10人以上30人以下(不含本数,下同),或者受伤50人以上100人以下,或者直接经济损失500万元以上1000万元以下的特种设备事故;特种设备特别重大事故:指造成死亡30人以上,或受伤100人以上,或者直接经济损失1000万元以上的特种设备事故;事故隐患:可导致事故发生的物的危险状态、人的不安全行为及管理上的缺陷。

  7.2 奖励与责任追究

  应急救援工作结束后,按照《广东省安全生产事故灾难应急预案》规定对有关单位和人员进行奖励与责任追究。

  7.3 制定与备案

  各市、县质监局参照本预案制定本级特种设备事故应急救援预案,并报上一级质监局备案。

  7.4 预案实施时间

  本预案自2007年5月1日起实施。省质监局2004年4月26日印发的《广东省质量技术监督局特种设备重特大事故应急救援预案》同时废止。

  8 附录(略)

建设部关于印发《全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知

建设部


建设部关于印发《全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知
1995年3月11日,建设部

为了大力贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》,提高城市住宅小区的整体管理水平,推进和发展社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理,根据建设部1995年的工作部署,拟在今年三季度组织“全国优秀管理住宅小区”考评验收。现将《全国优秀管理住宅小区标准》(以下简称《标准》)印发给你们,并就考评验收具体事项、工作安排通知如下,请各地组织好《标准》的学习,配合我部做好“全国优秀管理住宅小区”的考评验收工作。
一、新《标准》是在房地产管理体制深化改革、物业管理不断发展的形势下,以我部1994年颁发的建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》为依据,参考1990年我部颁发的《全国城市文明住宅小区标准》,经过广泛征求各地意见,本着高标准、严要求、操作简便的原则制定的。新《标准》颁发后,1990年颁发的《全国城市文明住宅小区标准》停止执行。
二、本《标准》总分值为100分,按各条款分解。在考评验收中,对不符合《标准》条款要求的部分,扣除相应分值,经全国平衡后,确定“全国优秀管理住宅小区”达标分数线。
三、小区实施专业化管理达一年以上,并获得省级(自治区、直辖市)优秀管理小区的,方可申报“全国优秀管理住宅小区”。各地接通知后,应尽快组织部署参评小区的申报工作,按新《标准》在二季度内完成申报小区的预评预验工作,于6月30日前将参加全国考评的小区名单及《全国优秀管理住宅小区达标申报表》报我部。
四、为拓宽物业管理领域,各地可参考《标准》,对建筑面积不足五万平方米的住宅区、公寓、别墅、综合楼、工业厂房、党政机关办公楼的物业管理进行省级(自治区、直辖市)考评验收,对达到省级(自治区、直辖市)优秀管理的,可报我部参加全国考评验收,通过试点,取得经验,逐步推广。
五、1992年获得“全国文明住宅小区”、“全国模范文明住宅小区”称号的,可继续保留原有称号,或按新《标准》复查达标后,授予新的称号。
六、1995年“全国优秀管理住宅小区”的考评验收工作结束后,争创“优秀管理住宅小区”达标活动,将纳入日常管理工作,以省(自治区、直辖市)为主组织进行,具体办法另行通知。
七、“全国优秀管理住宅小区”每三年进行一次复验。复验与申报工作同步进行,对经复验不符合达标要求的,取消“全国优秀管理住宅小区”称号。
八、中央各部门所属单位在北京的小区,参评申报工作,分别按隶属关系由国务院机关事务管理局、中直机关事务管理局、解放军总后营房部会同北京市主管部门进行预评预验后报我部。
九、经建设部按《标准》考评验收成绩优秀的小区,建设部授予“全国优秀管理住宅小区”称号,颁发标记牌和奖状,并予通报表扬。建议各地政府对小区管理单位及人员给予奖励。
十、“全国优秀管理住宅小区”的考评验收工作在建设部的领导下,由部房地产业司具体组织实施。

附件:全国优秀管理住宅小区标准
一、为加强城市住宅小区的管理,提高城市住宅小区的整体管理水平,进一步推动城市开展创建优秀管理住宅小区工作,根据国家有关法规、办法制定本标准,以下简称《标准》。
二、本《标准》所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
三、本《标准》所称住宅小区(以下简称小区),是按城市统一规划建设,基础设施配套比较齐全,建筑面积在5万平方米以上,已建成并投入使用、入住率达60%以上的小区或小区内的组团。
四、本《标准》所称小区管理,是指对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
五、本《标准》适用于评选全国优秀管理小区。省级(自治区、直辖市)优秀管理小区标准,由各省(自治区、直辖市)参照本标准制定。
六、小区符合城市规划要求,严格按照国家验收标准验收,具有完整的验收资料、图纸、档案及交接手续。
七、小区实行专业化的管理,由专业的管理单位(物业管理公司、房屋管理公司、房管处、房管所或其他管理单位)对小区实行统一的专业化管理,并有固定的管理经营场所。1994年4月份以后竣工验收交付使用的新建小区,必须是由物业管理公司对住宅小区统一实施社会化、专业化管理。
八、小区管理单位为企业的,要有企业发展规划,建立现代企业制度方案。不是企业的,要有转换经营机制,向企业过渡的规划和实施方案。
九、小区成立小区管理委员会或业主管理委员会(以下简称管委会),1994年4月份以后交付使用的新建小区,必须按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的规定,成立管委会。
十、小区管委会与小区管理单位责、权、利关系明确。
十一、小区管理单位依照物业管理合同或与上级主管部门签定的小区管理目标责任制,对小区实施管理经营与有偿服务。
十二、小区管理单位制定出争创全国优秀管理小区规划和具体的实施方案。
十三、小区各项管理制度完善,制定了住户公约或业主公约及各项专业管理制度、办法及工作岗位考核标准。
十四、小区管理应用计算机等现代化管理手段,进行科学管理。
十五、小区管理人员要有明显标志,整体素质高,遵守职业道德规范,主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训,有较强的事业心和开拓精神。
十六、房屋及维修管理:
1.房屋外观完好、整洁;
2.小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图;
3.房屋完好率达98%以上;
4.无违反规划私搭、乱建现象;
5.封闭阳台的,要统一有序。阳台(包括平台和外廊)的使用不碍观瞻。装饰房屋的,不危及房屋结构与他人安全;
6.房租、水、电、气等各项费用,实行便民统一代收代缴,收缴率达98%以上;
7.房屋零修及时率达98%以上,零修合格率达100%,并建立回访制度和回访记录;
8.房屋资料档案齐全,管理完善,并建立住户居住档案,住户所在栋号、门号、房号清晰,随时可查。
十七、设备管理:
1.小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全,管理完善;
2.设备良好,运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完善;
3.每日的设备运行记录,运行人员严格遵守操作规程及保养规范;
4.电梯按规定时间运行;
5.居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全;
6.消防系统设备完好无损,可随时启用;
7.锅炉供暖、煤气、燃气运行正常。北方地区,冬季供暖,居室内温度不得低于16℃。
十八、市政公用设施管理:
1.小区内公共配套服务设施完好,不得随意改变用途;
2.供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,工作正常;
3.道路畅通,路面平坦;
4.污水排放通畅;
5.交通车辆管理运行有序,无乱停乱放机动车、非机动车。
十九、绿化管理:
1.小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布,花坛、树木、建筑小品配置得当;
2.新建小区,公共绿地人均1平方米以上;旧区改造的小区,公共绿地人均不低于0.5平方米。
3.绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏及随意占用现象。
二十、环境卫生管理:
1.小区内环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备;
2.小区实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清;
3.小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物;
4.房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁,不得随意堆放杂物和占用;
5.居民日常生活所需商业网点管理有序,无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。
二十一、治安、保卫管理:
1.小区基本实行封闭式管理;
2.小区实行24小时保安制度;
3.保安人员有明显标志,工作规范、作风严谨;
4.危及住户安全处设有明显标志和防范措施;
5.小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
二十二、社区文化:
1.小区订有居民精神文明建设公约,居民能自觉遵守住宅小区的各项管理规定;
2.小区居民邻里团结互助,文明居住,关心孤寡老人、残疾人;
3.小区内有娱乐场所和设施,管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动;
4.管理单位积极配合街道、办事处、居委会、派出所开展各项工作;
5.小区居民支持和配合管理单位的工作,对管理单位的评议,满意率达95%以上。
二十三、管理单位经济效益:
1.为居民开展多项便民有偿服务;
2.一业为主,多种经营;
3.建立财务管理公开、监督制度;
4.有较强的发展后劲及以业养业的发展计划及经济指标。
二十四、建筑面积不足5万平方米的住宅区、公寓、别墅、综合楼、工业厂房、党政机关办公楼管理创优考评工作可参照本标准执行。




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