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湖南省娄底市人民政府办公室


娄底市人民政府办公室关于印发《娄底市卷烟零售管理办法》的通知

娄政办发〔2003〕23号


各县、市、区人民政府，市经济技术开发区管委会，市政府各局委、各直属机构：

《娄底市卷烟零售管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。



二○○三年六月十四日



娄底市卷烟零售管理办法



第一章 总 则



第一条 为规范烟草市场经营秩序，根据《中华人民共和国烟草专卖法》（以下简称《专卖法》）、《中华人民共和国烟草专卖法实施条例》（以下简称《实施条例》）和国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法管理的范围包括娄底市境内（含县、市、区）从事卷烟零售业务的单位或个人，管理的事项包括核发、年检、变更、注销烟草专卖经营许可证和监督检查其歇业以及守法经营情况。

第三条 本办法的实施部门是娄底市及各县（市）烟草专卖行政主管部门。



第二章 许可证管理



第四条 本办法所称烟草专卖经营许可证，是指《烟草专卖零售许可证》（以下简称《零售许可证》）。

第五条 凡从事烟草专卖零售业务的单位或个人，必须根据《专卖法》和《实施条例》及本办法的规定向当地烟草专卖行政主管部门申办《零售许可证》，按许可证规定的经营范围、地域进行经营。

第六条 《零售许可证》实行一店一证，由当地烟草专卖行政主管部门监督管理。

第七条 申办《零售许可证》的单位或个人，应当具备以下条件：

（一）有固定的经营场所，属于租赁经营的，场地租赁的时间不得少于一年；

（二）有自主经营能力；

（三）符合当地烟草制品零售点合理布局的要求。

第八条 申办《零售许可证》的程序：

（一）申办人持申请书、身份证、居住地村（居）委会证明材料，经营场地有效证明（租赁合同）等到当地烟草专卖行政主管部门进行登记，领取并填写《烟草专卖许可证申报表》；

（二）当地烟草专卖行政主管部门应在收到申请之日起7天内派人实地考察，填写《实地考察意见书》，并经负责人审核；

（三）经审核符合办证条件的，发证机关应在各项材料全部提供之日起10日内发证。不符合办证条件的，经办人员应在10日内通知申办人并说明理由，退回有关材料。

第九条 凡从事卷烟零售经营业务的单位或个人必须凭烟草专卖行政主管部门核发的《零售许可证》到相关部门办理工商注册和税务登记手续。

第十条 《零售许可证》登记内容发生变动的应当办理变更手续；因破产、解散等原因停止经营烟草制品的，应当办理注销手续；暂时中断营业的，应当办理歇业手续；办理《零售许可证》变更、注销、歇业手续应由持证人向原发证机关提出申请，并提供《零售许可证》正、副本，由原发证机关在收到申请之日起10日内核准。

第十一条 办理《零售许可证》按物价部门核定的标准收取工本费。收取工本费应当开具省级财政部门监制的专用收款收据。

对符合办证条件的本地残废人或者夫妻双方都是下岗职工或者无固定生活来源且夫妻双方均年满50岁的老弱人员，凭相关证明可予以免费办理《零售许可证》。

第十二条 《零售许可证》有效期为3年，需继续经营的应在期满前一个月内申请延期，由发证机关根据申请人是否仍符合本办法规定的办证条件决定，延期时间最长不超过2年。



第三章 行为规范



第十三条 取得《零售许可证》的单位和个人，应当在当地有烟草专卖批发资格的企业进货，不得从无证批发经营单位和个人处进货。

第十四条 卷烟零售户不得经营烟草制品批发业务。凡一次销售卷烟、雪茄烟超过50条（含50条）的按无证经营烟草制品批发业务处理。

第十五条 严禁销售下列烟草制品：

（一）走私的烟草制品；

（二）假冒他人商标的烟草制品；

（三）非法生产的烟草制品；

（四）霉坏、变质的烟草制品。



第四章 监督检查



第十六条 根据《专卖法》、《实施条例》的规定，烟草专卖行政主管部门在查处违法经营案件时，可以行使下列职权：

（一）询问违法案件的当事人、嫌疑人、证人。

（二）检查违法案件当事人的经营场所，依法对违法经营的烟草制品进行处理。

（三）查阅、复制与违法活动有关的合同、发票、帐册、单据、记录、文件、业务函电和其他资料。

第十七条 烟草专卖管理检查人员执行公务时，应当佩带国务院烟草专卖行政主管部门制发的徽章，出示湖南省人民政府制发的《行政执法证》。

第十八条 对检举烟草专卖违法案件的有功单位和个人，给予奖励。



第五章 法律责任



第十九条 伪造、变造、买卖《专卖法》规定的《零售许可证》和《烟草专卖品准运证》，触犯刑律的，依法追究刑事责任。

第二十条 使用过期、失效或转让《零售许可证》的，违反规定不及时办理《零售许可证》年检、变更、注销手续的，由烟草专卖行政主管部门责令改正，拒不改正的，处以1000元以下罚款。

停业一年以上，未办理歇业或者注销手续的，发证机关应当注销其《零售许可证》。

第二十一条 无烟草专卖零售许可证，擅自经营烟草制品零售业务的，由工商行政主管部门责令其停止经营，没收违法所得，处以违法经营总额的20%以上50%以下的罚款。

第二十二条 取得《零售许可证》的单位和个人，未在当地烟草批发企业进货的，由烟草专卖行政主管部门没收违法所得，可处以进货总额的5%以上10%以下的罚款。

第二十三条 卷烟零售户经营烟草制品批发业务的，由烟草专卖行政主管部门责令关闭或停止批发业务，没收违法所得，处以违法经营的烟草制品价值的50%以上100%以下的罚款。

第二十四条 销售非法生产的烟草专卖品，由烟草专卖行政主管部门责令停止销售，没收违法所得，处以违法销售总额20%以上50%以下的罚款，并将非法销售的烟草专卖品公开销毁。

第二十五条 拒绝、阻碍烟草专卖管理检查人员依法执行公务的，由公安机关按照治安管理处罚条例的规定处罚；以暴力、威胁方法阻碍烟草专卖管理检查人员依法执行公务的，依法追究刑事责任。

第二十六条 本办法自2003年8月1日起施行。






住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目　 录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。俗话说："安居才能乐业"。另外，从某种意义上来说，人类文明的进程就是建筑和城市化的过程，从原始洞穴发展到现代摩天大厦，体现了人类的进步。人类对居所的投资，直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料，从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此，一国房地产业发展的程度，尤其是住宅经济发展水平，对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明，当房地产业发展进入成熟期后，房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计，从1976年以来，用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%（新加坡高达12-26%），所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上，其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%，占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看，根据有关部门的预测，我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长，到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%，这一比例与发达国家相距甚远。由此可见，今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势，已制定了发展房地产业的实施计划：在2000年前，房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍，为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明，我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持，所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1:20甚至1:30，由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而，要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述："十九世纪发明了分期偿还的贷款……，这个时期对于住宅经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是，直到本世纪50年代，各国的银行业出于资产流动性的考虑，对房地产贷款业务的开展都比较慎重，在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论"，其认为，贷款的清偿依赖于借款人的预期收入，只要借款人的未来收入具有稳定性，对其进行长期放款，如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务，也同样可以保证这种资产的流动性和安全性，由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中，银行作为融资中介主体，只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务，才能促进信贷资金的良性循环，并分散风险，从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款，信贷资金就不能进入良性循环状态，使风险增高，因为从价值规律的角度分析，商品房作为商品，包含价值形成的过程，又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后，如不进入消费领域，就会形成空置，这种产品便代表了巨额的资金积压，资金不能尽快收回，利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回，必然造成呆帐。因此，只有使商品房进入最终消费领域，投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者，如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费，其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时，房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾，这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾，也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务，有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大，"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是，按揭在我国还是一个新事物，刚起步不久，缺乏经验，按揭方面的制度也不健全，现行的法律又没有作出明确的规定或界定，这就给实际操作带来很大不便，也容易产生纠纷。但有一点可以肯定，住房按揭业务如能顺利开展，必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点，并能带动其他行业的快速发展。因此，对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭"，译为英文即mortgage。"在英国法中，mortgage一词，由古英语mort与gage复合构成，其中，mort来源于拉丁语mortum，其意义为"永久，永远"，gage原文为"质押，担保"。 在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为，"按揭"一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款，成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款，借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还，则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式，实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为：在中国古代，"按"有押的意义，从字面上来看，按与押都有"压住不动"的含义，即将一定的物从其他物中分离出来，专门为特定的债权担保，但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分（gage）的音译，故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭