关于颁发《高速公路公司财务管理办法》的通知
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关于颁发《高速公路公司财务管理办法》的通知
财政部 交通部
关于颁发《高速公路公司财务管理办法》的通知
1997年1月1日，财政部、交通部
各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅（局）、交通厅（局）：
为了规范高速公路公司财务行为，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，并结合高速公路公司的特点，特制定《高速公路公司财务管理办法》。现予颁发，自1997年7月1日起施行。执行中有何问题，望及时函告我们。
附件：高速公路公司财务管理办法
第一章 总则
第一条 为适应我国高速公路建设、经营、管理的需要，规范高速公路公司（以下简称公司）的财务行为，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，并结合高速公路公司特点，制定本办法。
第二条 本办法适用于设立在中华人民共和国境内的所有从事高速公路（含独立的大桥和隧道）经营（含建设）的公司。从事除高速公路以外公路经营活动的公司也适用本办法。
公司所属从事其他行业生产经营的独立核算单位，应参照相应行业财务制度执行。
第三条 公司应当在办理工商登记或者变更登记之日起30日内，向主管财政机关提交公司设立批准证书、营业执照、章程等文件或者变更文件的复制件。并根据税务机关的规定进行相应的税务登记。
第四条 公司财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用公司各项资产，努力提高经济效益。
公司应建立健全财务管理制度，完善内部经营责任制，严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税收，并接受主管财政机关的检查监督，保证投资者权益不受侵犯。
第五条 公司财务部门应积极参与高速公路项目的评估、概预算审查、招标、评标、经济合同的拟定，以及竣工验收、编制决算等全过程的管理和公司经营决策；负责资金的筹集、调动和使用；健全内部财务管理制度，做好财务管理基础工作。
第二章 资金筹集
第六条 设立公司必须有法定的资本金。资本金是指公司在工商行政管理部门登记的注册资金。
资本金按照投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金以及外商资本金等。
国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入公司形成的资本金。政府部门拨入公司的公路建设资金，作为国家资本金。
法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入公司形成的资本金。政府部门专项用于公路建设的资金，对于通过投资机构投入公司的，作为公司的法人资本金。
个人资本金为以个人合法财产投入公司形成的资本金。
外商资本金为外国投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入公司形成的资本金。
第七条 公司根据国家法律、法规和合同、章程的规定，可以采取国家投资、各方集资或者发行股票等方式筹集资本金。投资者可以用现金、实物、无形资产等形式向公司投资。投资者按照出资比例或者合同、章程的规定，分享公司利润和分担风险及亏损。
资本金可以一次筹集，也可以分期筹集。分期筹集是指根据工程进度以及对资金的需求，并按投资合同、协议、章程规定的时限分期筹足，其中，第一次投资者出资不得低于其应出资额的15％，并且在营业执照签发之日起3个月内缴清。
投资者未按照投资合同、协议、章程的约定履行出资义务的，公司或者其他投资者可以依法追究其违约责任。
第八条 公司在筹集资本金过程中吸收投资者的无形资产（不包括土地使用权和公路经营权）出资不得超过注册资本的20％；因情况特殊，需要超过20％的，应当经有关机关审查批准，但是最高不得超过30％。法律另有规定的从其规定。
以公路经营权进行投资的，首先应向国有资产管理部门申请评估立项，经合格的国有资产评估机构评估，报国有资产管理机关确认后投入。
公司不得吸收投资者已设立有担保物权及租赁资产的出资。
第九条 公司筹集的资本金，必须聘请中国注册会计师验资并出具验资报告，由公司据以发给投资者出资证明书。
第十条 公司在筹集资本金活动中，投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额（包括股票溢价）；接受捐赠的财产；资产评估确认价值或者合同、协议约定价值与原帐面的差额；以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。
资本公积金按照法定程序，可以转增资本金。
第十一条 公司筹集的资本金，依法享有经营权，在其经营期内，投资者除依法转让外，不得以任何方式抽回。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第十二条 公司的负债分为流动负债和长期负债。
流动负债是指偿还期限在一年以内的债务，包括短期借款、应付帐款、应付票据、应交税金、应付利润，应付股利、应付短期债券、预提费用等。
长期负债是指偿还期限在一年以上的债务，包括长期借款、应付长期债券、长期应付款等。
第十三条 负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；经营期间的，计入财务费用，但在经营期间属于公路建设项目的，计入工程成本；清算期间的，计入清算损益。与购建固定资产或者无形资产有关的利息支出在资产尚未交付使用前，计入购建资产的价值。
公司应当按期偿还各项负债，如发生因债权人特殊原因确实无法支付的应付款项，计入营业外收入。
第三章 流动资产
第十四条 流动资产包括现金、各种存款、应收及预付款项、存货等。
第十五条 公司应当建立健全现金及各种存款的内部控制制度。
第十六条 公司应收及预付款项包括：应收票据、应收帐款、其他应收款、预付帐款和待摊费用。
应收票据按照面值计价。贴现应收票据的实行款项与其面值的差额，计入财务费用，但对属于公路建设项目的计入工程成本。
第十七条 存货是指公司在建设、经营、管理过程中为耗用而储备或投资者投入的物资，包括各种材料（如沥青、钢材、水泥、沙石）、结构件、周转材料、库存设备等。
第十八条 存货按照实际成本计价。
购入的，按照买价加运输费、装卸费、保险费、途中合理损耗、入库前的加工、整理及挑选费用，以及缴纳的税金等计价。
自制的，按照制造过程中的各项实际支出计价。
委托外单位加工的，按照实际耗用的原材料或者半成品加运输费、装卸费、保险费和加工费用等计价。
投资者投入的存货，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。
盘盈的，按照同类存货的实际成本计价，没有同类存货的，按照市价计价。
接受捐赠的，按照发票帐单所列金额加公司负担的运输费、保险费、缴纳的税金等计价；无发票帐单的，按照同类存货的市价计价。
按照计划成本核算存货的公司，对存货的实际成本与计划成本之间的差异，应当单独核算。
第十九条 公司领用或者发出存货，按照实际成本核算的，可以采用先进先出法、加权平均法、移动平均法、后进先出法等方法确定其实际成本；采用计划成本核算的，按期结转其应负担的成本差异，将计划成本调整为实际成本。
第二十条 公司领用的周转材料，采用一次、分期、分次、定额等方法摊销。
第二十一条 存货应当定期或者不定期盘点，年终必须进行一次全面的盘点清查。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货，应当及时查明原因，分别情况及时处理。
盘盈的存货，冲减管理费用，但对属于公路建设项目的，冲减工程成本。盘亏、毁损、报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值之后，属于一般损失部分，计入管理费用，属于非常损失的部分，计入营业外支出，但对属于公路建设项目的，计入工程成本。
第四章 固定资产
第二十二条 固定资产指使用期限超过一年的和其它与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上的，并且使用年限超过两年的，也应当作为固定资产。
具体包括下列内容：
公路及构筑物：包括路基（土方和石方）、路面、桥梁（跨线桥和跨河桥）、涵洞、隧道、防护工程等。
安全设施：包括标志、标线、护栏、护网、灯杆、灯具配电控制柜等。
通讯设备：包括数据传输设备、业务电话系统、指令电话系统、紧急电话系统、电缆光缆外线路系统等。
监控设备：包括外场设备、控制中心设备等。
收费设施：包括中心设备、收费站设备、车道设备等。
机械设备：包括清扫车、压路机、洒水车、摊铺机、路缘机等。
车辆：包括巡逻车、生产用车、拖车、工程抢险车等。
房屋及建筑物：包括服务区房屋、收费站房屋、管理控制中心房屋、道班房、车库、油库等。
其他；包括复印机、打字机、计算机、摄像机、录音设备等。
公司根据实际情况，制定固定资产目录。
第二十三条 公司固定资产按使用性质可划分为：经营用固定资产、非经营用固定资产、租出固定资产、未使用固定资产、不需用固定资产、融资租入固定资产。
第二十四条 公司固定资产按照下列方法计价：
1．购入的，按照采购过程中实际发生的全部支出计价。
2．自行建造的，按照建造过程发生的全部支出计价。
（1）出包工程，应根据出包工程价款的支付方式计价。
Ａ．在计量支付方式下，公司根据验收工程的数量乘以承包单价分期支付工程价款，并计算各分段、分项工程的建筑安装成本，工程完工办理竣工决算时，将各项待摊费用摊入各分段、分项工程成本，然后汇总各分段、分项工程成本，即为该工程的工程成本。工程完工后，将工程的工程成本中属于固定资产部分转入固定资产价值。
Ｂ．在大包干支付方式下，公司应在对承包商最终支付时（或确定了最终支付额时），根据承包同和承包商送交的施工单位竣工决算报告确定各分项工程成本，摊入公司的各项待摊费用，计算出该工程成本。工程完工后，将工程的工程成本中属于固定资产部分转入固定资产价值。
在上述二种方式下，公司应对竣工决算报告以及交付使用财产明细表，进行认真审核并据以逐一分类计价。
（2）自营工程，按照直接材料、直接人工、施工机械使用费、其他直接费以及所分摊的工程管理费等计价。
3．投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。
4．融资租入的，按照租赁协议或者合同确定的价款运输费、保险费、安装调试费等计价。
5．接受捐赠的，按照发票帐单所列金额加上由公司负担的运输费、保险费、安装调试费等计价。无发票帐单的，按照同类设备市价计价。
6．盘盈的，按照同类设备的重置安全价值计价。
7．在原有固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产原价，加上改扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。
第二十五条 在建工程发生报废或者毁损，按照扣除残料价值和过失人或者保险公司等赔款后的净损失，属于公路建设项目的，计入工程成本，属于公路经营项目的，计入营业外支出。
第二十六条 虽已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，自交付使用之日起，按工程预算、造价或者工程成本等资料，估价转入交付使用资产。其中，属固定资产的，应计提折旧。竣工决算办理完毕后，按照决算数调整原估价和已计提折旧。
第二十七条 公司下列固定资产计提折旧：公路及构筑物，安全、通讯、监控、收费、机械设施，车辆，房屋及建筑物，仪器仪表，非生产用设备及器具，融资租入和以经营租赁方式租出的固定资产，季节性停用和修理停用的固定资产。
下列固定资产不计提折旧：房屋及建筑物以外的未使用、不需用的固定资产；以经营租赁方式租入的固定资产；已提足折旧继续使用的固定资产和提前报废的固定资产；破产、关停企业的固定资产以及以前已经估价单独入帐的土地等。
第二十八条 公司固定资产的折旧方法一般采用平均年限法。对公路及构筑物，可以采用工作量法。对通讯、收费、监控设施，可以采用双倍余额递减法或者年数总和法。
公司固定资产折旧年限见附件一。实行工作量法的，其总车流量由公司根据附件一中规定的同类固定资产折旧年限换算确定。
公司按照上述规定，有权选择具体的折旧方法和折旧年限，在开始实行年度前报主管财政机关备案。
第二十九条 平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式如下：
1－预计净残值率
年折旧率＝－－－－－－－－－－
折旧年限
月折旧率＝年折旧率÷12
月折旧额＝固定资产原值×月折旧率
净残值率按照固定资产原值的3％－－5％确定，净残值率低于3％或者高于5％，由公司自主确定，并报主管财政机关备案。
公路及构筑物不预计残值。
工作量法的固定资产折旧额计算公式（按照车流量计算）如下：
原值
单位车流量折旧额＝－－－－－－－－－－－－
总车流量
月折旧额＝月实际车流量×单位车流量折旧额
双倍余额递减法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式如下：
2
年折旧率＝－－－－－－×100％
折旧年限
月折旧率＝年折旧率÷12
月折旧额＝固定资产帐面净值×月折旧率
实行双倍余额递减法的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期前两年内，将固定资产净值扣除预计净残值后的净额平均摊销。
年数总和法的固定资产折旧率和折旧额计算公式如下：
折旧年限－已使用年限
年折旧率＝－－－－－－－－－－－－－－－－－×100％
折旧年限×（折旧年限＋1）÷2
月折旧率＝年折旧率÷12
月折旧额＝（固定资产原值－预计净残值）×月折旧率
折旧方法和折旧年限一经确定，不得随意变更。需要变更的，须在变更年度以前，由公司提出申请，报主管财政机关批准。
第三十条 公司固定资产折旧，根据本办法第二十九条规定的计算公式，按月计提。月份内开始使用的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧。月份内减少或者停用的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。提足折旧的逾龄固定资产不再计提折旧。提前报废的固定资产，属于公路建设项目的，计入工程成本，其他固定资产净损失计入公司营业外支出，不得再补提折旧。
公司按照规定提取的固定资产折旧，计入成本、费用，不得冲减资本金。
第三十一条 公司发生的固定资产修理支出，计入有关费用。修理费用发生不均衡、数额较大的，可以采用待摊或者预提的办法。采用预提办法的，实际支出数大于预提费用的差额，计入有关成本和费用；小于预提费用的差额结转下年使用。
第三十二条 固定资产有偿转让或者清理报废的变价净收入与其帐面净值的差额，计入营业外收入或营业外支出，但对属于公路建设项目的，冲减或计入工程成本。
固定资产变价净收入是指转让或者变卖固定资产所取得的价款减清理费用后的净额，固定资产净值是指固定资产原值减累计折旧后的净额。
第三十三条 公司应当定期或不定期对固定资产盘点清查。年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。
盘盈的固定资产，按照原价减估计折旧的差额计入营业外收入，但对属于公路建设项目的，应冲减工程成本。盘亏及毁损的固定资产，按照原价扣除累计折旧、变价收入、过失人及保险公司赔款后的差额计入营业外支出，但对属于公路建设项目的，应计入工程成本。
第五章 无形资产、递延资产和其他资产
第三十四条 无形资产是指公司长期使用但是没有实物形态的资产，包括公路经营权、专利权、土地使用权、非专利技术、商誉等。
第三十五条 无形资产按照取得时的实际成本计价：
投资者作为资本金或者合作条件投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的金额计价。
购入的，按照实际支付的价款计价。
自行开发且依法申请取得的，按照开发过程中实际支出计价。
接受捐赠的，按照发票帐单所列金额或者同类无形资产市价计价。
公司为修建高速公路通过出让方式取得有期限的土地使用权，在工程完工交付使用时，以支付的出让金作为土地使用权的价值计价。
非专利技术和商誉的计价应当经法定评估机构评估确认。除公司合并外，商誉不得作价入帐。
第三十六条 无形资产从开始使用之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。无形资产的有效使用期限按照下列原则确定：
法律和合同或者公司申请书分别有法定有效期限和受益年限的，按照法定有效期限与合同或者公司申请书规定的受益年限孰短的原则确定。
法律没有规定有效期限，公司合同或者公司申请书中规定有受益年限的，按照合同或者公司申请书规定的受益年限确定。
法律和合同或者公司申请书均未规定法定有效期限或者受益年限的，按照不少于10年的期限确定。
第三十七条 公司转让无形资产取得的净收入，除国家法律、法规另有规定外，计入公司其他业务收入。
公司为还贷或建设新的公路而转让公路经营权时，首先应向国有资产管理部门申请评估立项，委托有资格的资产评估机构进行评估，报国有资产管理部门确认，经国家有关部门批准后，才能向外转让，所取得的收入根据转让期限分期转入公司其他业务收入。
第三十八条 递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入固定资产的改良支出等。
开办费是指公司在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产价值的汇兑损益、利息等支出。
下列费用不包括在开办费内：应当由投资者负担的费用支出；为取得各项固定资产、无形资产所发生的支出；以及筹建期应当计入资产价值的汇兑损益、利息净支出等。
开办费从公司开始经营月份的次月起，按照不短于5年的期限分期摊入管理费用。
以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期限内分期摊入工程成本或通行养护支出和管理费用。
第三十九条 其他资产包括特准储备物资、银行冻结存款、冻结物资、涉入诉讼中的财产等。
特准储备物资是指具有专门用途，但是不参加生产经营的经国家批准储备的特种物资。
第六章 对外投资
第四十条 对外投资是指公司以现金、实物、无形资产或者购买股票、债券等有价证券方式向其他单位或下属子公司的投资，包括短期投资和长期投资。
短期投资是指能够随时变现、持有时间不超过一年的有价证券以及不超过一年的其他投资。
长期投资是指不准备随时变现、持有时间在一年以上的有价证券以及超过一年的其他投资。
公司不得以国家专项储备物资以及国家规定不得用于对外投资的其他财产向其他单位投资。
第四十一条 公司对外投资按照下列原则确定：
以现金、存款等货币资金方式向其他单位投资的，按照实际支付的金额计价。
以实物、无形资产方式向其他单位投资的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。
以购买债券方式对外投资的，按照实际支付款项计价。实际支付款项中含有应计利息的，按照扣除应计利息后的差额计价。
溢价或者折价购入的长期债券，其实际支付的款项（扣除应计利息）与债券面值的差额，在债券到期以前，分期计入投资收益。
以购买股票方式对外投资的，按照实际支付的款项计价，实际支付的款项中含有已宣告发放但尚未支付股利的，按照实际支付款项扣除应收股利后的差额计价。
第四十二条 公司以实物、无形资产方式对外投资的，其资产重估确认价值与其帐面净值的差额，计入资本公积金。
第四十三条 公司以货币、实物、无形资产和股票进行长期投资，对被投资单位没有实际控制权的，应当采用成本法核算，并且不因被投资单位净资产的增加或者减少而变动；拥有实际控制权的，应当采用权益法核算，按照被投资单位增加或者减少的净资产中年拥有或者分担的数额，作为公司的投资收益或者投资损失，同时增加或者减少公司的长期投资，并在从被投资单位实际分得股利或者利润时，相应减少公司的长期投资。
第四十四条 公司对外投资分得的利润或者股利和付息，计入投资收益，期末应将投资收益转入本年利润。
公司收回的对外投资与长期投资帐户的帐面价值的差额，计入当期损益。
第七章 成本和费用
第四十五条 公司在建设公路期间发生的与建设公路有关的支出，应计入工程成本，并分别计入下列项目：
建筑安装工程投资：指公司发生的建筑工程和安装工程的实际支出，但不包括被安装设备本身的价值及按照合同规定付给施工企业的预付备料款和预付工程款；
设备投资：指公司发生的各种设备的实际支出，包括交付安装的需要安装设备、不需要安装设备和为生产准备和不够固定资产标准的工具、器具的实际支出；
待摊投资：指公司发生的按照规定应当分摊计入交付使用资产成本的各项费用支出，包括建设管理费、土地征用及迁移补偿费、勘察设计费、研究实验费、可行性研究费、临时设施费、设备检验费，延期付款利息、负荷联合试车费、包干结余、坏帐损失、借款利息、合同公证费及工程质量监测费、公司债券利息、土地使用税、汇兑损失、国外借款手续费及承诺费、施工机构转移费、报废工程损失、耕地占用税、土地复垦及补偿费、固定资产投资方向调节税、固定资产损失、器材处理亏损、设备盘亏及毁损、调整材料调拨价格折价、公司债券发行费、环境保护费、文物挖掘费、其他待摊投资；
其他投资：指公司发生的房屋购置费等支出，包括房屋购置、林木支出、办公用家具、器材购置、可行性研究固定资产购置、无形资产、递延资产。
公司在公路通行期间发生的与公路经营有关的支出，应计入营业成本。包括：
公司在营业过程中实际消耗的各种燃料、材料、润料、备品配件、轮胎、动力照明、低值易耗品等支出。
公司直接从事营业活动人员的工资、福利费、奖金、津贴和补贴。
公司在营业过程中发生的固定资产折旧费，修理费，租赁费（不包括融资租赁费），公路灾害预防及抢修费，公路线路绿化费，取暖费，水电费，办公费，差旅费，保险费，劳动保护费，职工福利费等支出。
差旅费标准由公司参照当地政府规定的标准，结合公司的具体情况自行确定。
营业成本包括下列业务成本：
公路经营成本：是指路基、路面、桥梁、涵洞等公路构造物所发生的各项支出。
安全和通讯及监控设施的维护成本：是指防撞栏、隔网、标志号、电话机及线路、监控设施及线路所发生的各项支出。
公路灾害预防及抢修成本：是指水毁工程及灾害性事故抢修所发生的各项支出。
公路绿化成本：是指公路线路上各种绿化植物所发生的各项支出。
征收业务成本：是指为征收车辆通行费而发生的各项支出。
其他成本：是指上述项目以外的支出，包括路政支出和交通安全支出等。
第四十六条 公司管理部门发生的支出计入管理费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、税金、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）以及其他管理费用。
公司经费包括公司总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他公司经费。
工会经费是指按照职工工资总额2％计提拨交给工会的经费。
职工教育经费是指公司为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用，按照职工工资总额的1．5％计提。
劳动保险费是指公司支付离退休职工的退休金（包括按规定交纳的离退休统筹金）、价格补贴、医药费（包括公司支付离退人员参加医疗保险的费用），职工退职金，6个月以上病假人员工资，职工死亡丧葬补助费、抚恤费，按照规定支付离休干部的各项经费。
待业保险费是指公司按照国家规定交纳的待业保险基金。
董事会费是指公司最高权力机构（如董事会）及其成员为执行职能而发生的各项费用。包括差旅费、会议费。
咨询费是指公司向有关咨询机构进行科学技术经营管理咨询所发生的各项费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
审计费是指公司聘请中国注册会计师进行查帐验资以及进行资产评估等发生的各项费用。
诉讼费是指公司因起诉或者应诉而发生的各项费用。
排污费是指公司按规定交纳的排污费用。
税金是指公司按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
技术转让费是指公司使用非专利技术而支付的费用。
技术开发费是指公司研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的新产品设计费，工艺规程制定费、设备调试费，原材料和半成品的试验费，技术图书资料费，未纳入国家计划的中间试验费，研究人员的工资，研究设备的折旧，与新产品试制、技术研究有关的其他经费，委托其他单位进行的科研试制的费用以及试制失败损失。
无形资产摊销是指专利权、土地使用权、公路经营权、非专利技术等无形资产的摊销。
业务招待费是指公司为业务经营的合理需要而支付的费用，在下列限额内据实列入管理费用：全年营业收入在1500万元（不含1500万元以下的，不超过年营业收入的5‰；超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元，不超过该部分的3‰；超过5000万元（含5000万元）但不足一亿元的，不超过该部分的2‰；超过一亿元（含一亿元）的，不超过该部分的1‰。
第四十七条 财务费用是公司为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、买卖外汇价差、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用等。
第四十八条 职工福利费按照公司职工工资总额的15％提取。
职工福利费主要用于职工的医药费（包括公司参加医疗保险交纳的医疗保险费），医护人员的工资、医务经费，职工因工负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资，以及按照国家规定开支的其他职工福利支出。
第四十九条 公司一次支付、分期摊销的待摊费用，按照费用项目的受益期限确定分摊的数额。分摊期限一般不超过一年。
在费用尚未发生以前，需要从成本中预提的费用项目和标准，由公司根据具体情况确定，报主管财政机关备案。预提数与实际数发生差异时，应及时调整提取标准，多提数经主管财政部门批准可结转下年使用，但应在年度财务报告中予以说明。
第五十条 公司不得以计划成本、估计成本、定额成本代替实际成本。采用计划成本或者定额成本核算的，按照规定的成本计算期，及时调整为实际成本。
第五十一条 公司的下列支出，不得列入成本、费用：为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；被没收的财物；支付的滞纲金、罚款、违约金、赔偿金，以及公司赞助、捐赠支出；国家法律、法规规定以外的各种付费；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
第八章 营业收入、利润与分配
第五十二条 营业收入是指公司在营业期间所取得的车辆通行费收入（主营业务收入）和其他业务收入。
车辆通行费收入是指公司按照国家规定收取的车辆通行费（含过桥费）收入。公路工程竣工前分段通行报经国家有关部门同意收取的车辆通行费，作为公司的车辆通行费收入。
其他业务收入是公司从事车辆修理、清洗、广告、材料销售、通讯服务、加油、餐饮等业务取得的收入。
企业在收讫价款或取得收取价款的凭证时，确认营业收入的实现。
收到少缴、漏交价款计入当期营业收入。
第五十三条 车辆通行费（含过桥费）收取标准，由公司根据公司项目投资总额，车辆通行流量、还贷负担以及物价上涨幅度和外汇风险等实际情况报请政府有关部门确定。
第五十四条 公司利润总额按下列公式计算：
利润总额＝营业利润＋投资净收益＋营业外收入－营业外支出
营业利润＝主营业务利润＋其他业务利润－管理费用－财务费用
主营业务利润＝车辆通行费收入－通行养护支出－营业税金及附加
其他业务利润＝其他业务收入－其他业务支出
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
第五十五条 投资净收益是指投资收益和除投资损失后的数额。
投资收益包括对外投资分得的利润、股利和债券利息，投资到期收回或者中途转让取得高于帐面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。
投资损失包括投资到期收回或者中途转让取得款项低于帐面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额等。
第五十六条 公司的营业外收入和营业外支出是指与公司生产经营无直接关系的各项收入和支出。
营业外收入包括：固定资产的盘盈和出售净收益，路产赔偿收入，因债权人原因确定无法支付的应付款项，教育费附加返还款等。
营业外支出包括：固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失，路产损坏修复支出，被没收财产损失，非常损失，公益救济性捐赠，赔偿金，违约金，违反税法规定支付的滞纳金和罚款等。
第五十七条 公司发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润等弥补。下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补亏损的，用税后利润弥补。
第五十八条 公司的利润总额按照国家规定作相应调整后，依法缴纳所得税。
第五十九条 公司缴纳所得税后的利润，除国家另有规定外，按照下列顺序分配：
1．提取法定公积金。法定盈余公积金按照税后利润的10％提取。法定公积金累计额为公司注册资本50％以上的，可不再提取。
2．提取公益金。公益金按照税后利润的5％至10％提取。
公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的，在依照前款规定提取法定公积金和法定公益金之前，应当先用当年利润弥补亏损。
3．公司在税后利润中提取法定公积金后，经股东会决议，可以提取任意公积金。
公司弥补亏损和提取法定公积金、公益金后所余利润，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东的持股比例分配。
第六十条 公司的公积金可用于弥补公司的亏损，扩大企业生产经营或者转增企业资本金，但转增资本金后，公司的法定公积金不得少于注册资本的25％。股份有限公司经股东会决议将公积金转为资本时，按股东原有股份比例派送新股或者增加每股面值。但法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于注册资本的25％。
第六十一条 公益金主要用于公司的职工集体福利设施支出。
第九章 外币业务
第六十二条 公司的外币业务，是指以记帐本位币以外的货币进行的款项收付、往来结算和计价等业务。
第六十三条 公司以人民币为记帐本位币。
第六十四条 公司发生外币业务，应当将有关外币金额折合为记帐本位币金额。折合汇率采用外币业务发生时或者业务发生当期期初的市场汇价。
第六十五条 月份终了，公司应当将外币现金、外币银行存款、债权、债务等各种外币帐户的余额，按照月末的市场汇价折合为记帐本位币金额。按照月末市场汇价折合的记帐本位币金额与帐面记帐本位币金额之间的差额，作为汇兑损益。
第六十六条 公司发生的汇兑损益，筹建期间发生的，如果为净损失，计入开办费，从公司开始经营月份的次月起，按照不短于5年的期限分期摊销；如果为净收益，从公司开始经营月份的次月起，按照不短于5年的期限平均转销，或者留待弥补公司经营期间发生的亏损，或者留待并入公司的清算收益；如果为净损失，属于公路建设项目的，计入工程成本，属于公路经营项目的，计入财务费用；清算期间发生的，计入清算损益。其中，与购建固定资产有关的，在资产尚未交付使用前，计入购建资产的价值。
第六十七条 公司收到投资者的出资额，如果需要折合为记帐本位币的，有关资产帐户按照当日市场汇价或者当月1日的市场汇价折合，实收资本帐户按照合同、协议中约定的市场汇价折合；合同、协议未作约定的，按照公司收到第一次出资额时的市场汇价折合。
有关资产帐户与实收资本帐户采用的折合汇率不同产生的折合记帐本位币差额，作为资本公积金。
第十章 企业清算
第六十八条 公司经营期满或因其他原因宣布解散时，应在15日内成立清算组。清算组在清算期间，清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；通知或者公告债权人；处理与清算有关的公司未了结的业务；清缴所欠税款；清理债权债务；处理公司清偿债务后的剩余财产；代表公司参与民事诉讼活动。
第六十九条 清算公司的财产为除公路及附属设施外，公司宣布清算时的全部财产以及清算期间取得的资产。
已作为担保物的财产相当于担保债务的部分，不属于清算财产，担保物的价款超过所担保的债务数额的部分，属于清算财产。
清算期间，未经清算组的同意，不得处置公司财产。
第七十条 清算财产的作价一般以帐面净值为依据，也可以重估价值或者变现收入等为依据。
第七十一条 企业清算中发生的财产盘盈或者盘亏，财产变价净收入，因债权人原因确实无法归还的债务，确实无法收回的债权，以及清算期间的经营收益或损失等，计入清算收益或者清算损失。
第七十二条 公司宣布解散前6个月至解散之日的期间内，下列行为无效，清算组有权追回其财产，作为清算财产入帐：
1．隐匿私分或者无偿转让财产；
2．非正常压价处理财产；
3．对原来没有财产担保的债务提供财产提保；
4．对未到期的债务提前清偿；
5．放弃自己的债权。
第七十三条 清算费用包括清算组人员的工资、差旅费、办公费、公告费、诉讼费、维护公路及构筑物正常通行费用及清算过程中所必须的其他支出。清算费用从公司现有财产优先支付。
第七十四条 公司财产拨付结算费用后，按照下列顺序清偿债务：
1、应付未付的职工工资、劳动保险费等。
2、应缴未缴国家的税金。
3、尚未偿付的债务。
第七十五条 公司清算终了，公司清算收益大于清算损失、清算费用的部分，依法缴纳所得税。清算完毕后的剩余财产，除法律另有规定者外，按照下列原则处理：
有限责任公司，除公司章程另有规定者外，按照投资者出资比例分配。
股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。
如果公司财产不足清偿债务，清算组应当立即向人民法院申请宣告破产。公司经人民法院裁定宣告破产后，清算组应当将清算事务移交人民法院。
第七十六条 清算完毕，清算组应当提出清算报告并造具清算期内收支报表，连同中国注册会计师查帐报告，一并报送主管财政机关。
第十一章 财务报告与财务评价
第七十七条 财务报告是公司财务状况和经营成果的总结性书面文件，包括资产负债表、损益表、财务状况变动表（现金流量表）、有关附表（如在建工程明细表）以及财务情况说明书。
公司应当定期向投资者、债权人、主管财政机关等政府部门以及其他与公司有关的报表使用者提供财务报告。
公开发行股票的股份有限公司还应当向证券交易机构和证券监管会等提供年度有关财务报表。
第七十八条 财务情况说明书，主要说明公司的经营状况、利润实现和分配情况、资金增减和周转情况、税金缴纳情况、各项财产物资变动情况；对本期或者下期财务状况发生重大影响的事项；资产负债表日后至报出财务报告前发生的对公司财务状况变动有重大影响的事项；以及需要说明的其他事项。
第七十九条 公司总结、评价本公司财务状况和经营成果的财务指标包括：流动比率、速动比率、资产负债率、资本收益率、营业收入利润率、成本费用利润率等。指标评价及计算公式见附件二。
公司根据实际情况，可以采用上述指标以外的一些比率进行分析。
第十二章 附 则
第八十条 本办法由财政部商交通部负责修订和解释。
第八十一条 本办法自1997年7月1日起施行。
附件一：企业固定资产分类折旧年限表
类 别 折旧年限
一．公路及构筑物
1．路基、桥梁、隧道 20－30年
2．排水及挡防构造物 5－15年
3．水泥混凝土路面 15－30年
4．沥青混凝土路面 8－20年
二．安全设施
1．防护栏 10－20年
2．道路照明设施 5－10年
3．标志标线 3－8年
4．其他安全设施 8－15年
三．通讯设施
1．通信线路 10－20年
2．电源设备 6－8年
3．通信设备 5－10年
4．其他通讯设施 5－8年
四．监控设施 5－10年
五．收费设施 5－8年
六．机械设备
1．通用机械设备 10－14年
2．专用机械设备 8－12年
3．其他机械设备 5－10年
七．车辆 5－10年
八．房屋及建筑物
1．房屋 30－40年
2．建筑物 15－25年
九．其他设备 5－8年
附件二：企业财务评价指标
1、流动比率：衡量公司流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力。计算公式为：
流动资产
流动比率＝－－－－－－×100％
流动负债
2、速动比率：衡量公司流动资产中可以立即用于偿付流动负债能力。计算公式为：
速动资产
速动比率＝－－－－－－×100％
流动负债
速动资产＝流动资产－存货
3、资产负债率：衡量公司利用债权人提供资金进行经营活动的通知，以及反映债权人发放贷款的安全程度。计算公式为：
负债总额
资产负债率＝－－－－－－×100％
资产总额
4、资本收益率：是指公司运用投资者投入资本获得收益的能力。计算公式为：
净利润
资本收益率＝－－－－－－×100％
实收资本
5、营业收入利润率：反映公司营业收入的获利水平。计算公式为：
利润总额
营业收入利润率＝－－－－－－×100％
营业收入
6、成本费用利润率：反映公司经营期间支出费用与利润的关系。计算公式为：
利润总额
成本费用利润率＝－－－－－－×100％
成本费用总额
呼和浩特市人民政府关于批转《呼和浩特市(本级)行政事业单位租用办公场所暂行规定》的通知
内蒙古自治区呼和浩特市人民政府
呼和浩特市人民政府关于批转《呼和浩特市(本级)行政事业单位租用办公场所暂行规定》的通知
呼政发[2002]40号
市各委、办、局：
市人民政府同意市财政局制定的《呼和浩特市(本级)行政事业单位租用办公场所暂行规定》，现批转给你们，请遵照执行。
二OO二年五月二十三日
呼和浩特市(本级)行政事业单位租用办公场所暂行规定
呼和浩特市财政局
(二OO二年五月十日)
第一条 为了规范我市行政、事业单位租用办公场所行为，防止因租用办公场所给国家造成不必要的财力、物力浪费，保证我市行政、事业单位正常、高效运行和以有限的财力资源发挥最大的经济和社会效益，促进我市经济和社会的全面进步，根据我市的具体情况制定本规定。
第二条 本规定适用于使用财政拨款租用办公场所的市属行政、事业单位。
第三条 市属行政、事业单位租用办公场所统一由市人民政府分管财政约市长成副市长审批。
第四条 市属各行政、事业单位无办公场所，原则上在系统内部调剂、自行解决；确实无法调剂解决的，由租用办公场所的单位以书面形式对所需租用的场所、出租单位的基本情况、场所面积、房屋结构、类型、租赁费用、租赁期限、可供使用人数等上报本单位主管部门。
第五条 主管部门审核同意后签署意见并加盖公章，上报市人民政府审批。
第六条 租用办公场所的单位在得到市人民政府批准后，于8月底前报市财政部门，由市财政部门对有关租用场所面积、租赁合同(草签)、租赁时间、租赁费用及其来源、付款方式等进行核实认定后方可租用。
第七条 办公场所租用时，必须按照《中华人民共和国合同法》、 《呼和浩特市房屋租赁管理办法》与出租办公场所的单位签订正式的房屋租赁合同。
第八条 经市人民政府批准、财政部门审核认定后，属于财政拨款部分由财政部门列入下年度预算。租用房屋单位本系统有预算外资金的，原则上用系统预算外资金支付；
第九条 租用办公场所的单位在向财政部门申请领拨资金时，必须提供市政府的批示、房屋租赁合同副本、房屋相金票据或行政事业单位收据复印件、单位申请拨付资佥报告等有关资料。
第十条 出租办公场所单位向租用办公场所单位收取房屋租金的票据必须是国家认可的正式发票或行政事业单位收据，否则，财政部门不予拨付资金。
第十一条 租用办公场所的单位应于每年年底前将本单位租用办公场所取得的票据和租房合同复印件报送市级财政部门，财政部门将会同纪检监察部门对所支款项进行核实，对弄虚作假的单位和个人将由纪检监察部门追究有关当事人的责任。
第十二条 任何单位未经市人民政府批准、市财政局审核，擅自私用办公场所，财政部门不负担一切费用，全部由租用办公场所的单位自行解决，市纪检监察部门将追究有关领导和当事人责任。
第十三条 本规定由呼和浩特市财政局负责解释。
第十四条 本规定自2002年6月1日起施行。
中华全国律师协会律师承办拆迁法律业务操作指引
中华全国律师协会
附件二：
中华全国律师协会
律师承办拆迁法律业务操作指引
（六届全国律协七次常务理事会审议通过）
目 录
第一章 总则
第二章 房屋拆迁前期准备中的律师实务
第一节 一般规定
第二节 律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作
第三节 律师代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前期准备阶段的工作
第三章 房屋拆迁评估中的律师实务
第一节 一般规定
第二节 拆迁估价机构的确定
第三节 拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容
第四章 城市房屋拆迁补偿与安置中的律师实务
第一节 一般规定
第二节 拆迁补偿安置协议
第三节 被拆迁房屋面积的确定
第四节 被拆迁房屋安置标准
第五节 特殊对象的补偿与安置
第六节 货币补偿款的分配
第五章 房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务
第一节 一般规定
第二节 裁决申请与受理阶段
第三节 裁决审理阶段
第四节 行政强制执行阶段
第六章 农村房屋拆迁中的律师实务
第一节 一般规定
第二节 集体土地的征收征用及补偿
第三节 农村房屋拆迁补偿安置
第四节 农村房屋拆迁评估
第七章 行政复议与诉讼的律师实务
第一节 一般规定
第二节 拆迁行政复议
第三节 拆迁诉讼
第四节 律师在拆迁诉讼中的举证
第八章 附则
第一章 总则
1. 制订目的
为提高律师承办房屋拆迁业务的服务水平，指导律师办理与房屋拆迁相关的诉讼和非诉讼业务，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合拆迁业务操作流程和经验，制定本指引。本指引供律师在办理拆迁法律服务业务中参考和借鉴，并非强制性规定。
2. 概念界定
2.1 城市房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
2.2 农村房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
2.3 拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。
2.4 拆迁单位：取得依法拆迁资质的房屋拆迁企业。
2.5 被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。
2.6 房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。
2.7 违章建筑，是指依法应予以无偿拆除的违法建筑物。
3. 律师办理拆迁法律业务的基本原则
拆迁关系到社会稳定和广大被拆迁人的切身利益，律师办理拆迁法律业务应遵循如下原则：
3.1 忠诚负责原则。律师办理拆迁法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。
3.2 专业精湛原则。律师办理拆迁法律业务，应掌握拆迁专业知识和业务操作的相应能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。
3.3 勤勉敬业原则。律师办理拆迁法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求，在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。
3.4 支持合理补偿原则。律师办理拆迁法律业务，应当支持被拆迁人的合理补偿要求，其合理补偿的底线是：被拆迁人原有居住水平不因拆迁而降低。
4. 律师办理拆迁法律业务的前提和要求
4.1 律师办理拆迁法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，分析利弊，告知法律风险。
4.2 律师须与委托人签订委托协议，在取得委托人的合法授权后，在受托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。
4.3 律师办理拆迁法律业务，应把有利于社会稳定作为自己的社会责任，把维护被拆迁人的合法权益、促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理拆迁法律业务的工作要求。
4.4 律师在办理拆迁法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。
5. 本操作指引的业务适用范围
本操作指引适用于律师代理与拆迁相关的诉讼和非诉讼法律业务。主要适用于律师在提供拆迁法律咨询、受托调查、起草并修改拆迁计划与方案、起草并修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训拆迁管理与实施人员、代理政府、拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人参与拆迁评估活动、参与听证及谈判活动、参与行政裁决活动、参与强制拆迁活动、参与行政复议活动、参与仲裁活动、参与诉讼活动等法律服务。
涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的拆迁法律服务不适用本操作指引。
第二章 房屋拆迁前期准备中的律师实务
第一节 一般规定
本章所称前期准备阶段是指截至房屋拆迁许可证公告之日前的阶段。
1．房屋拆迁的前提条件
国家法律规定，凡需要拆迁房屋的建设单位应当向拟拆迁房屋所在地的县、市拆迁主管行政机关提出申请，取得行政许可后，方可实施拆迁房屋。其中在城市拆迁许可的形式为《房屋拆迁许可证》，农村为拆迁许可证或征收批准文件。
2．概念界定
2.1 搬迁期限，是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者行政裁决中规定的被拆迁人腾出房屋完成搬迁事宜的期限。
2.2 拆迁期限，是指拆迁许可证设立的实施拆迁活动的期限。
第二节 律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作
1. 律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作：
1.1 核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。
1.2 核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。
1.3 核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示。
1.4 核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。
1.5 核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。
1.6 调查被拆迁人的基本情况（拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等）。
1.7 核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无进行下列活动：
1.7.1 新建、改建和扩建房屋及其附属物；
1.7.2 改变房屋和土地用途；
1.7.3 建立新的房屋租赁关系；
1.7.4 分列房屋租赁户名。
1.8 参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。
1.9 核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性，拆迁方案应载明如下事项：
1.9.1 拆迁四至范围；
1.9.2 拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量及公房、私房、宗教产和代管产的具体数量）；
1.9.3 拆迁户数；
1.9.4 拆迁期限；
1.9.5 拆迁范围分期实施拆迁的情况；
1.9.6 拆迁补偿安置资金总额的预算；
1.9.7 申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、产权调换房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划；
1.9.8 实施拆迁的方式；
1.9.9 拆迁计划是否已经列入本地经济发展计划和本省（市）的拆迁计划。
1.9.10核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规定的补偿安置资金总额的比例。该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。
1.9.11 核实用于产权调换房源的产权是否清晰、无权利负担。
1.9.12核实用于产权调换房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人总户数的70%，用于产权调换房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。
2．律师代理拆迁人、拆迁单位在城市房屋拆迁前期准备阶段应当谨慎注意的问题：
2.1 律师应提示委托人，拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。
2.2 律师应提示委托人，不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。
2.3 律师应提示委托人，须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向颁发该拆迁许可证的拆迁主管行政机关申请变更拆迁范围。
2.4 律师须提示委托人，要在拆迁期限内完成拆迁。确需延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满日的15日前，向拆迁主管行政机关提出延期拆迁申请，区、县房地局应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
2.5 律师应提示委托人建设项目若在拆迁期限内发生转让，应当经拆迁主管行政机关同意后，办理房屋拆迁许可证变更手续；拆迁主管行政机关应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。建设项目转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的，由受让人继续履行；项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
2.6 律师应提示委托人，拆迁补偿安置方案要符合党的方针政策和国家法律规定的及本地的实际情况。如存在可能严重侵害被拆迁人合法权益的情况，经提示，委托人拒绝调整的，律师应解除委托。
第三节 律师代理被拆迁人、房屋承租人在城市房屋拆迁前期准备阶段的工作
1． 核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证。
2．核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权批准文件。
3．核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件。
4．核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证。
5．核实拆迁许可证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项并准确无误，且委托人在该拆迁范围内。
6．参加制定拆迁方案或是否作出拆迁许可的听证会，发表律师意见。
7．核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆迁计划与方案除了说明拆迁依据之外，还应说明如下事项：
7.1 拆迁四至范围；
7.2 拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量，公房、私房、宗教产和代管产的具体数量）；
7.3 拆迁户数；
7.4 拆迁期限；
7.5 拆迁范围有无分期实施拆迁的情况；
7.6 拆迁补偿安置资金总额的预算；
7.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、用于产权调整房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划；
7.8 实施拆迁的方式。
8．核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府关于应占补偿安置资金总额的比例，该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。
9．核实用于产权调整房源的产权是否清晰、无权利负担。
10．核实用于产权调整房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人要求调换的数量，安置房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。
11．奖励措施。
12．对特殊问题的应急方法。
第三章 房屋拆迁评估中的律师实务
第一节 一般规定
概念界定
1. 房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对房地产市场价格进行的评估。
2. 房屋拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日（农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日）。拆迁分期实施的，以当期房屋拆迁许可证颁发之日为房屋拆迁估价时点。
3. 房屋拆迁估价报告的有效期为房屋拆迁许可证的拆迁期限。
第二节 拆迁估价机构的确定
1．房屋拆迁估价机构的从业资格
律师应提示委托人：从事房屋拆迁估价的房地产估价机构，应当具有经拆迁主管机关依法核准的房屋拆迁估价资格。未取得房屋拆迁估价资格的房地产估价机构，不得接受房屋拆迁估价委托、出具估价报告或价格咨询报告。跨省市从事房屋拆迁估价的房地产估价机构，应当向当地拆迁主管机关依法备案。
2．房屋拆迁估价机构的产生
根据有关规定，估价机构的产生有三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。
采取投票方式的，根据投标结果，按照简单多数的原则，一般情况下得票数第一位的为拆迁范围的估价机构，第二位的为重新估价机构。拆迁人应将投票结果进行公告。采用协商或抽签方式确定估价机构的，可同时确定重新估价机构。
3．拆迁估价委托
同一拆迁范围内，一般情况下只能委托一家估价机构进行估价，并与其签订书面的房屋拆迁估价委托合同。在签订房屋拆迁估价委托合同时律师应核实如下内容：
3.1 核实双方当事人的主体资格。
3.2 委托范围是否是在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内。
3.3 委托估价的被拆迁房屋的性质、用途、面积。
3.4 估价的价值标准及估价方式。
3.5 需要双方当事人提供的资料及提供方式。
3.6 估价报告的交付日期。
3.7 酬金及支付方式。
3.8 违约责任。
3.9 争议的解决方式。
3.10 其他需要约定的事项。
第三节 拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容
1. 拆迁估价过程中律师工作的一般内容：
1.1 核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。
1.2 对估价机构确定程序的合法性进行核实。律师应提示委托人投票确定估价机构的，拆迁人有将投票结果进行公告的义务。而拆迁主管机关可对投票、抽签过程进行监督，并可以要求纪检监察机关和基层组织等共同监督。
1.3 对拆迁估价委托合同的真实性、合法性进行核实。
1.4核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。
1.5 对估价报告的形式与内容进行核实。包括履行拆迁估价委托合同的情况、估价内容的真实性与合法性、房屋拆迁估价时点及估价报告的有效期限以及是否由专职注册房地产估价师签字。
1.6 对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序合法性进行核实。
1.7 如委托人对估价报告有疑问或异议的，协助委托人向原估价机构询问、申请复核，或者另行委托估价机构重新评估。
1.8 对委托人就原估价机构的估价结果、复核结果有异议，或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异，且协商达不成一致意见时，律师可以协助委托人在收到估价报告、复估结论或重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。
1.9 对房地产价格评估专家委员会成员是否与原估价机构、拆迁当事人有利害关系，或者是否是拆迁当事人进行核实。
1.10律师应提示委托人，若房地产价格评估专家委员会认为估价报告不合法、不规范、不合理的，由专家委员会指定其中一家估价单位进行再估价；而拆迁当事人对再估价仍有争议的，可以重新向专家委员会申请鉴定。
2. 拆迁估价过程中律师为拆迁人提供法律服务的注意事项：
2.1 律师应提示委托人，须如实向估价机构提供估价所需资料，协助估价机构开展现场查勘等工作。
2.2 律师应提示委托人，将分户估价报告送交被拆迁人。
2.3 律师应提示委托人，拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。委托拆迁估价，应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
2.4 律师应提示委托人处理好与被拆迁人的关系切忌态度生硬，不得授意评估机构作出偏离客观公正的评估结果。
3. 拆迁估价过程中律师为被拆迁人提供法律服务的注意事项：
3.1 律师应提示委托人，须充分调查候选估价机构的资质与信誉，调查估价机构及估价人员与拆迁人是否有利害关系或者是否是拆迁人，建议被拆迁人慎重选择评估机构。
3.2 律师应提示委托人，如实向估价机构提供估价所需资料，配合估价机构开展现场查勘等工作。拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
委托拆迁估价，应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
3.3 律师应提示委托人拒绝评估或拒绝申请重新评估、鉴定的法律后果。
4. 拆迁估价过程中律师为估价机构提供法律服务的注意事项：
4.1 对估价工作程序的合法性进行核实。核实包括房地产估价人员是否持证上岗；对被拆迁房屋进行实地查勘是否有实地查勘记录、和被拆迁房屋状况的照片及录像；实地查勘记录是否由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
4.2 律师应提示委托人接受房屋拆迁估价委托后，处理好与拆迁人、被拆迁人的关系，客观公正评估。未经许可不得转让、变相转让受托的估价业务。
4.3 核实委托人是否按照拆迁估价委托合同约定的时间和要求完成估价，向拆迁人出具估价报告（包括分户估价报告）。律师应提示委托人，如未按照约定的时间和要求完成估价，或者估价失实的，应当承担相应的责任。
4.4 律师应提示委托人，拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。对拆迁人、被拆迁人就估价报告提出的疑问向其作充分解释，解释内容包括拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
4.5 律师应提示委托人，估价机构应当配合专家委员会的鉴定工作，向专家委员会提供估价报告、估价技术报告及鉴定所需的其他有关资料。
4.6 律师应提示委托人，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质、用途和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
第四章 房屋拆迁补偿与安置中的律师实务
第一节 一般规定
概念界定
本章所涉的下列词语的定义分别为：
1． 房屋拆迁补偿安置协议，是指拆迁人与被拆迁人、房屋承租人依照法律规定，就补偿安置和房屋拆除的有关问题所达成的协议。
2. 价值标准房屋调换，是指实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
3． 面积标准房屋调换，是指拆迁居住房屋，实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的产权房屋调换。
4． 异地安置，是拆迁人以拆迁范围外的房屋与被拆迁人进行产权调换，所以又可称为异地产权调换。
5． 就地安置，是指拆迁人以拆迁范围内的房屋与被拆迁房屋进行产权调换，所以又称为回迁安置。
6． 最低补偿单价标准，是指被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价，本指引所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。
适用范围
本章适用于城市房屋拆迁补偿与安置实务操作，集体土地的房屋拆迁补偿与安置不适用本章。
第二节 拆迁补偿安置协议
1. 拆迁补偿的方式
拆迁补偿的方式有两种：既可以实行货币补偿，也可以实行产权调换；产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。
律师要提示委托人，被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。
2. 订立拆迁补偿安置协议的主体
由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别，故拆迁私有房屋的，拆迁人应当与房屋所有人订立拆迁补偿安置协议，而拆迁公有房屋的，拆迁人应当与房屋使用权人订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：
2.1 拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的。
2.2 拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的。
2.3 拆迁房管部门依法代管的房屋的。
2.4 拆迁宗教团体委托房管部门代为经租的房屋的。
上述所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房管部门代为经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。
3. 拆迁补偿安置协议的内容
签订拆迁补偿安置协议，要注意协议应包括以下内容：
3.1 订立协议的主体。
3.2 被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。
3.3 补偿安置方式。
3.4 货币补偿金额。
3.5 搬迁期限。
3.6 违约责任。
3.7 争议的处理。
3.8 需要约定的其他事项。
律师要注意，如果是实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间、是否补差价等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处的，拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。
如当地对协议有备案要求的律师应提示拆迁人应当按当地规定将其订立的所有拆迁补偿安置协议报拆迁主管机关备案。
第三节 被拆迁房屋面积的确定
1. 被拆迁房屋面积的确定标准
被拆迁房屋建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准，实际面积与产权证不一致的，除违章建筑外，应以实际为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积的，或者虽无批准文件但在《城市规划法》实施以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。房屋所在地的省市、自治区在《城市规划法》实施以前对此作出明确规定的，从其规定。
2. 面积争议的处理
发生房屋面积争议的，当事人之间协商一致的按协商结果认定。当事人协商不一致的，以房产测绘机构按国家规定测绘的结果为据。
第四节 被拆迁房屋补偿安置标准
1. 居住房屋的货币补偿金额的确定
由于很多被拆迁人对居住房屋的货币补偿金额如何确定并不清楚，因此，作为律师应提示委托人，拆迁居住房屋，货币补偿金额一般根据被拆除房屋的区位、建筑结构、建筑面积等因素确定。当事人对此应先行协商，协商不成的可委托评估。估价的结果应当保证足以买到与被拆迁房屋相同水平的房屋。
被拆除房屋的房地产市场单价为房地产市场评估单价，房地产市场评估单价低于当地政府规定的同类房屋补偿单价标准的，按该补偿单价标准计算。
拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋（含由房管部门代为经租的宗教团体房屋、由房管部门依法代管房屋），被拆迁人和承租人都选择货币补偿的，租赁关系终止，承租人有权获得省、市政府规定比例的货币补偿款。出租人与承租人未达成解除租赁关系的，应当实行按面积的产权调换，以保障承租人的居住水平不因拆迁而下降。
执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，按租赁合同的规定处理。
实行价值标准房屋调换的，律师应提示委托人应当按照房地产市场评估价格确定货币补偿金额，再将该金额与安置房屋的房地产市场价结算差价。需特别重视的是，被拆迁房屋和拟调换的房屋在评估时应适用同一评估时点、同一评估方法和标准。
2. 非住宅房屋的补偿安置
拆迁非住宅房屋的，应充分考虑拆迁和当地工商业水平和就业的问题。除国家产业政策确定属于淘汰的行业外，不能因拆迁导致企业关闭和工人下岗。拆迁租赁非住宅房屋的，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。调换后的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
另外，拆迁非居住房屋，律师还应提示委托人，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：
2.1 按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
2.2 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
2.3 因拆迁造成停产、停业的适当补偿。这里的因拆迁造成停产、停业的适当补偿，是指拆迁非居住房屋中用于生产、经营的房屋，由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人的适当补偿。补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300-400元，由拆迁当事人协商确定。
3. 可以按照非居住房屋补偿标准认定的情形
律师在实践中应提示委托人注意，以下几种情形是可以按照非居住房屋补偿标准予以补偿认定：
3.1 原始设计为非居住房屋或房屋依法销售时是非居住房屋的，可以认定为非居住房屋。
3.2 公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋。
3.3 房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。
3.4 原始设计为居住房屋，改变为非居住用途，作为经营场所并领取营业执照照章纳税的，可以依据国务院和省级以上人民政府的规定并根据其经营状况、纳税情况，参照当地非住宅同类房屋的市场价值给予适当的补偿。
4. 拆迁居住和非居住兼用房屋的补偿安置
拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆迁人或房屋承租人选择货币补偿的，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款；被拆迁人或房屋承租人选择房屋调换的，应当按照约定或行政裁决结算差价。
第五节 特殊对象的补偿与安置
1. 对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护
实践中，律师要注意的是拆迁廉租住房以及被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的，拆迁人应当优先给予面积标准房屋调换，并可适当减免超过应安置面积部分的房价款，使之达到当地最低住房保障标准。
2. 拆迁宗教团体所有房屋的处理
拆迁宗教团体所有的房屋，律师应提示拆迁人，应当事先征求宗教事务管理部门意见，并与宗教团体签订拆迁补偿安置协议。
拆迁由房管部门代为经租的宗教团体的房屋，租赁关系终止。拆迁居住房屋的，补偿安置方式与标准按照政府规定租金标准的私有出租居住房屋的规定执行。拆迁非居住房屋的，被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者房屋调换。
3. 拆迁公益事业房屋的处理
律师应注意，如果拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照原性质和规模予以重建或者按照房地产市场价补偿。
4. 拆迁公共设施的处理
需要拆除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿地的，拆迁人应当重建或者给予适当补偿。
因房屋拆迁需要迁移管线或铺设临时管线的费用，由拆迁人负担；但结合道路扩建按规划需要就位或新建、扩建各种管线的费用，拆迁人不予负担。
5. 拆迁由房管部门依法代管的房屋的处理
拆迁房管部门依法代管的房屋，拆迁人应当与代管人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证，拆迁房屋有关资料应当向公证机关办理证据保全。
6. 拆除违章建筑和临时建筑的处理
律师应提示委托人拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，现行规定是不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。是否属于违章建筑以及是否应无偿拆除，应当有法律依据并依法确定。
其中，《城市规划法》实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。对违法建筑依据《城市规划法》及地方城市规划实施条例规定处理。《城市规划法》实施前违法建筑的认定，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门根据历史情况，依据所在省、自治区、直辖市人民政府规定处理。
在拆迁公告依法发布后，或被拆迁人接到有关部门依法作出的停止建设通知后，继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。
7. 拆迁争议房屋的处理
由于争议房屋属于“产权不明确的房屋”，为了保障建设项目的顺利进行，在拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门依法核实同意，向公证机关办理证据保全，并且将拆迁补偿资金办理提存或者提供符合国家质量标准的安置用房、周转用房的，便可实施拆迁。
8. 拆迁设有抵押权的房屋的处理
律师应注意，首先要核实抵押的有效性。
其次，在拆迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项。
再次，经与抵押权人、被拆迁人协商，能解除抵押合同的，可达成一致意见，将拆迁补偿款交付被拆迁人。
9. 租赁期限未满的房屋拆迁的处理
拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第六节 货币补偿款的分配
1. 公有房屋货币补偿款的分配。
拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。
承租人、同住人之间一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但律师应提示委托人注意，下列情况除外：
1.1 承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的。
1.2承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付较多款项的。
1.3 对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。
2. 私有房屋补偿款的分割
拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。
3.房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费的处理
搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
4. 补偿款由他人领取的处理
在实践中，有时会遇到由于拆迁人的疏忽，导致房屋补偿款由他人领取，律师应提示委托人，补偿款应由领款人亲自领取，委托他人领款的应认真审查委托书的真实性和内容的准确性。如拆迁人疏于审查，错将拆迁款项支付给他人，仍应对实际的被拆迁人或房屋承租人承担补偿安置的义务。对冒领或错发，拆迁人可以依法要求返还不当得利。
5. 被拆迁人拒绝受领补偿款的处理
拆迁补偿安置争议经裁决后，被拆迁人如无法定理由在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉讼，且拒绝受领补偿款的，拆迁人可以向公证机关办理提存。
6. 售后公房拆迁维修资金的处理
因房屋拆迁等原因造成公有住宅售后房屋灭失的，由业主、房屋拆迁单位、原售房单位或物业管理单位持房屋灭失等有关证明文件，到该项资金保管单位办理住宅维修资金交割手续，其中原个人缴纳住宅维修资金中的剩余部分，由该项资金保管单位退还给业主，原房屋出售单位缴纳三项维修资金的剩余部分，用于补贴社区公共设施维修资金的不足。
第五章 房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务
第一节 一般规定
概念界定
1. 房屋拆迁裁决，是指房屋拆迁主管部门依据拆迁法律规定，对拆迁人和被拆迁人之间就房屋拆迁补偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡期限等拆迁事宜作出的关于双方当事人之间的权利和义务的具体行政行为。
2. 强制拆迁，是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制执行，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院予以强制执行的行为。
适用范围
本章主要针对城市房屋拆迁中的律师实务，集体土地上的房屋拆迁裁决，按各省、市的规定确定是否适用本章内容。
第二节 裁决申请与受理阶段
1. 申请阶段
律师在代理当事人提请房屋拆迁裁决申请时，重点是把握按规定申请所必需的资料。为拆迁主管行政机关提供服务时应审查申请资料是否符合要求。
1.1 拆迁人申请裁决应提交的资料：
1.1.1 裁决申请书；
1.1.2 法定代表人的身份证明；
1.1.3 被拆迁房屋权属证明材料；
1.1.4 被拆迁房屋的估价报告；
1.1.5 对被申请人的补偿安置方案；
1.1.6 申请人与被申请人的协商记录；
1.1.7 未达成协议的被拆迁人比例及原因；
1.1.8 其他与裁决有关的资料。
1.2 被拆迁人、房屋承租人申请裁决应提交的资料：
1.2.1 裁决申请书；
1.2.2 申请人的身份证明；
1.2.3 被拆迁房屋的权属证明；
1.2.4 申请裁决的理由及相关证明材料；
1.2.5房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。
1.3 裁决申请书应包括以下主要内容：
1.3.1 申请人的名称、地址、法定代表人及代理人的姓名、年龄、职业、住所；
1.3.2 被申请人名称、地址等基本情况；
1.3.3 申请裁决的请求、事实和理由；
1.3.4 申请人签名或盖章、申请日期。
2. 审查受理阶段
律师在拆迁行政裁决阶段，应注意的重点是听证和可能不被受理的情形。
2.1 裁决听证
裁决机关收到拆迁人的裁决申请后，应当对达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁范围总户数的比例进行审核，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序按省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定执行。
律师可代理委托人参与裁决受理前的听证，并可结合相关法律法规，以及委托人的合法权益发表律师意见。
2.2 不予受理的情形
有下列情形之一的，裁决机关不予受理裁决申请：
2.2.1 已超过房屋拆迁期限的；
2.2.2 申请人未在规定的日期内补齐资料的；
2.2.3 申请人与被申请人达成房屋拆迁补偿安置协议后发生合同纠纷的；
2.2.4房屋已经灭失的；
2.2.5 申请人主体资格不符合法律、法规、规章规定的；
2.2.6 申请人对拆迁许可证合法性申请裁决的；
2.2.7 裁决做出后，当事人就同一理由再次申请裁决的。
对裁决申请不予受理的，裁决机关应当自收到申请之日起5日内书面通知申请人。
律师对行政机关作出受理或不予受理的决定，均可为当事人提供咨询意见，确认行政机关的决定是否符合法律规定。如确认不符合法律规定，可接受委托代书复议申请书、诉状或代理复议与行政诉讼。
第三节 裁决审理阶段
在拆迁裁决的审理阶段，律师的服务重点主要是以下几方面：
1. 对裁决审理的程序和内容的核实。
1.1 裁决行政机关是否向申请人发出裁决受理通知书。
1.2裁决行政机关是否向被申请人送达裁决申请副本及答辩通知书。
1.3 相关资料、程序的合法性。
1.4裁决机关是否组织拆迁当事人进行调解。注意未经调解，不能作出裁决，而申请人经两次通知未参加裁决调解的，视为撤回裁决申请；被申请人经两次通知不出席裁决调解的，裁决机关可以缺席裁决。
1.5 核实补偿安置标准是否符合法律规定与该案的实际情况。
在审理过程中，当事人对评估结果有异议且未经房屋拆迁估价专家委员会鉴定的，裁决机关应当委托估价专家委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。
1.6 裁决机关是否及时合法地作出书面的裁决书。经调解当事人达不成协议的，裁决机关应自受理裁决申请之日起30日内做出裁决。裁决书内容应当合法、适当。裁决须经裁决机关领导班子集体讨论决定。
1.7 裁决书是否送达。裁决书应当送达当事人，并留有送达的证据。裁决书可以按照直接送达、邮寄送达、留置送达、公告送达的顺序以及实际情况，确定送达方式。无法直接送达、邮寄送达、留置送达的，可公告送达，将裁决书张贴于被拆除房屋的拆迁范围公示栏内，裁决书自张贴于公示栏内之日起满7天视作送达。
2. 裁决中止的审查
在裁决审理过程中，可能出现中止裁决的情形。律师在此种情形下的服务重点是以下七个方面：
2.1 审查是否发现新的需要查证的事实。
2.2 审查是否是当事人对评估结果有异议，需等待鉴定结论的。
2.3 审查是否是裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的。
2.4 审查是否是作为自然人的申请人死亡，需要等待继受人表明是否愿意继续裁决的。
2.5 审查是否是作为自然人的被申请人死亡，需要变更被申请人的。
2.6 审查是否是其他特殊情况需要中止的情形。
2.7 中止裁决的情形消除后，应当提请行政裁决机关恢复裁决。
3. 裁决终结的审查
裁决审理过程中，行政裁决机关可能会决定裁决终结，律师在这种情形下提供法律服务的重点是以下四个方面：
3.1 审查当事人是否达成拆迁补偿安置协议；
3.2 审查申请人或被申请人是否是裁决当事人；
3.3 审查申请人是否撤回裁决申请；
3.4审查作为自然人的申请人死亡，15日内继受人是否表示参加裁决或放弃参加裁决。
4. 裁决书内容的审查
裁决书应包括以下主要内容：
4.1申请人与被申请人(包括代理人)的姓名或单位名称等基本情况。
4.2 申请裁决的请求、争议的事实和理由。
4.3 裁决机关认定的事实、理由和适用的法律依据。
4.4补偿安置方案(补偿方式、补偿金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁日期、搬迁过渡方式和过渡期限以及《实施细则》中规定的应当补偿的项目)。
4.5 告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及期限。
4.6 裁决机关的名称、裁决日期并加盖公章。
4.7 裁决规定的搬迁期限不得少于15日。
第四节 行政强制执行阶段
在行政决定的行政强制执行阶段，律师为当事人以及行政机关提供法律服务的重点主要有以下四个方面：
1. 审查行政强制执行申请主体
房屋拆迁裁决书送达后，申请人与被申请人应当执行裁决方案。被拆迁当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，裁决机关可依法申请强制执行。
2. 审查申请强制拆迁前是否依法听证
申请行政强制执行前，裁决机关应当组织拆迁当事人对行政强制执行的依据、程序、补偿安置方案及测算依据等内容进行听证。同时，还应邀请政府有关部门和具有社会公信力的人员参加。被拆迁当事人拒绝参加听证会的，裁决机关应当组织召开调查会。律师可代理委托人参与听证会及调查会，发表律师意见。
3. 审查行政强制执行申请应提交的材料
申请行政强制执行，应当提交下列资料：
3.1 行政强制执行申请书；
3.2 裁决调解记录和裁决书；
3.3 安置用房或补偿资金证明；
3.4 被拆迁当事人拒绝接受补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；
3.5 被拆迁当事人不同意拆迁的有关材料；
3.6 听证会或调查会记录。
4. 行政强制执行其他应注意的事项：
4.1申请行政强制执行，应当由裁决机关领导班子集体讨论决定；
4.2拆迁人未按裁决规定向被拆迁当事人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准和产权清晰、无权利负担的安置用房的，不得申请行政强制执行；
4.3裁决机关应当提前15天通知被拆迁当事人并做好宣传解释，动员被拆迁当事人自行搬迁；
4.4拆迁人应当对被拆除房屋以及房屋内的物品向公证机关办理证据保全；
4.5行政强制执行时，裁决机关应当组织街道办事处、居(村)委会代表和公证人员到现场；
4.6 裁决机关是被拆迁当事人的，由同级人民政府裁决的；
4.7行政强制执行应当注意防止人身伤害的发生，要有应对突发事件的预案；
4.8执行的整个过程都要坚持“以人为本”的原则，注重社会稳定与和谐。
第六章 农村房屋拆迁中的律师实务
第一节 一般规定
1．适用范围
本章适用于指导律师办理农村房屋拆迁法律业务的实务操作。如有关省市地方性法规或规章规定集体土地上的房屋拆迁适用城市房屋拆迁程序的，从其规定。
2．本章所指的农村房屋拆迁是指依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予合法补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
3．律师为城市规划区内农民集体土地上的房屋拆迁提供法律服务也可参照本章规定。
第二节 集体土地的征收征用及补偿
律师为农村房屋拆迁提供法律服务应当掌握并向委托人宣传下列有关法律知识：
1. 征地的原则：
1.1 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的授权和程序对农民集体所有的土地实行征收或征用，并给予补偿。
1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。
1.3 征收征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
2. 注意研究当地的有关征地补偿安置的具体规定：
由于我国城市土地实行国家所有，农村土地实行集体所有，因此，城市化过程中对土地的需求必然要通过行政机关对农村集体所有土地的征收征用来满足。律师在办理此类案件时，不仅要了解国家的有关规定，还要注意研究当地的具体规定。
3. 征地补偿安置的工作程序
3.1 在征地依法报批前，县级土地管理部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和植物，征地时不予补偿。
3.2 县级以上建设用地管理部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
3.3 征地依法批准后，县级以上土地管理部门应当按照《征用土地公告办法》规定公告征地批准事项。除涉及国家保密规定等特殊情况外，征地批准事项应当网上公告。
3.4 县级以上土地管理部门应当根据征收土地的批准文件，在征地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿安置方案（含征地拆迁房屋补偿安置标准），报当地人民政府审查同意后，按照《征用土地公告办法》规定公告。被征地农村集体经济组织和农户提出申请听证的，土地管理部门应当按照《国土资源听证》规定的程序和有关要求组织听证。
3.5 征地补偿安置方案批准后，当地人民政府应组织县级土地管理部门或委托有关单位与被征地单位协商签订征地补偿安置协议。
单独选址项目和分批次项目的征地补偿安置费用，应当根据市、县人民政府的征地补偿安置方案支付，未按期全额支付的，不得核发建设用地批准书，也不得使用土地。
3.6 征地中拆迁房屋补偿安置的实施程序，按照各省市的有关规定执行。征地拆迁房屋的补偿安置需要估价的，也应按照《房地产估价规范》进行。
第三节 农村房屋拆迁补偿安置
1. 一般规定
补偿安置依据：被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。
特别情况的处理：
1.1 征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定；
1.2 拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
1.3 违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。
1.4 同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。
2. 征地中拆迁居住房屋的补偿安置规定
2.1 被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
货币补偿金额计算公式一般为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
被拆除房屋评估如选用重置法的，其建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根据土地市场的实际情况制定并公布。
2.2 被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
律师应了解，现行规定拆迁人，对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。
2.3 其他补偿：
律师应了解并告知当事人，拆迁人应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
2.4 补偿原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。
3. 拆迁非居住房屋的补偿安置：
在办理拆迁非居住房屋的补偿的服务中，律师应提醒当事人，这种拆迁及补偿应当有利于当地经济的发展，防止拆迁对当地原有工商业与就业的负面影响。
补偿标准一般为：
3.1 拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用
3.2 被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，当事人协商不成时由房地产估价机构评估。
3.3 其他补偿：
3.3.1 按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
3.3.2无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
3.3.3 因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
3.3.4 其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。
第四节 农村房屋拆迁评估
农村房屋拆迁当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。作为律师在提供服务时应了解并可向当事人介绍有关农村房屋评估的一般规定。
1. 一般规定
房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。
估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。
评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。
2. 对附属物、附着物、在建工程、临时建筑的评估
2.1 附属物、附着物等评估：按照国家建设征地的财物补偿标准和当地实际情况进行。
2.2 在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。
2.3 临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。
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