浙江省人民代表大会常务委员会关于修改《浙江省蔬菜基地建设保护条例》的决定

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浙江省杭州市人民政府办公厅


杭州市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于杭州市物业维修基金管理暂行办法的通知

杭政办〔2003〕32号

各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:
　　市房管局、财政局、物价局拟订的《杭州市物业维修基金管理暂行办法》已经市政府同意,现转发给你们,请认真组织实施。



杭州市人民政府办公厅
二OO三年十月二十六日



　　杭州市物业维修基金管理暂行办法
　　市房管局　市财政局　市物价局
　　(二OO三年九月二十二日)

　　为加强物业维修基金的管理,维护业主、使用人的合法权益,保障物业正常使用,根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等法规规章的规定,结合本市实际,制订本办法。
　　一、总则
　　(一)凡杭州市区(不含萧山、余杭区,下同)范围内物业维修基金的筹集、管理和使用,适用本办法。
　　(二)杭州市区范围内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当缴纳物业维修基金。
　　杭州市区范围内两个或两个以上产权人的新建非住宅物业,也应当缴纳物业维修基金。
　　(三)市房产管理局为本市物业维修基金管理行政主管部门,杭州市物业维修资金管理中心负责本办法的具体组织实施并接受有关部门对物业维修基金的管理和使用的监督。
　　(四)本办法所称共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
　　共用设施设备是指物业管理区域内,属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、非经营性娱乐设施等设施设备。
　　物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供电、通讯、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气、供电、通讯管线、有线电视线路等不属于本办法所称的共用部位和共用设施设备。
　　二、物业维修基金的筹集
　　(一)新建物业的物业维修基金按以下方式筹集:
　　新建物业的物业维修基金,由建设单位在房屋销售(预售)时,按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%向购房人代收,并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向市物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。
　　房屋拆迁实行产权调换的,安置的新建物业的物业维修基金由被拆迁人缴纳,建设单位代为收取并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。
　　(二)新建物业的物业维修基金具体标准由市物价局、市房产管理局根据杭州市实际建筑安装总造价进行测算,定期公布。
　　(三)当一幢物业的维修基金余额不足首期维修基金的30%时,应当续集物业维修基金。
　　续集维修基金的标准、具体方案由业主委员会根据实际情况拟订,提交业主大会讨论通过。续集的维修基金额不得低于首期维修基金的60%。
　　续集物业维修基金的义务,由房屋所有人履行。未使用房屋的所有人也应当履行续集物业维修基金的义务。
　　(四)物业维修基金的续集按下列原则进行分摊:
　　1、物业管理区域内的共用部位和共用设施设备的维修基金,由物业管理区域内全体业主按建筑面积比例分摊。
　　2、开发建设单位尚未售出房屋的维修基金,按其建筑面积比例,由开发建设单位分摊。
　　三、物业维修基金的管理
　　(一)物业维修基金专户存储、专款专用。
　　物业维修基金由市物业维修资金管理中心以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,记帐到户。
　　(二)物业维修基金闲置期间,除可用于存放银行、购买国债或者法律、法规规定的其他用途外,严禁挪作他用。
　　(三)物业维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计算利息,每年转存1次。
　　(四)物业维修基金增值收益扣除财政部门核定的管理费用后,其余转作维修基金每年滚存使用和管理。
　　(五)物业维修基金的管理费用由市财政部门核定,在维修基金的增值收益中提取,并纳入预算外财政专户资金管理。
　　(六)杭州市物业维修资金管理中心应每年公布1次物业维修基金筹集和使用情况。
　　(七)杭州市物业维修资金管理中心应当每年定期向财政部门报送财务报告,并依法接受审计部门的监督。
　　四、物业维修基金的使用
　　(一)物业维修基金及其增值部分扣除财政部门核定的管理费用后,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新。由于人为损坏的原因而造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,由责任人承担费用,不得使用物业维修基金。
　　(二)符合物业维修基金使用条件的物业维修、更新费用按下列规定列支:
　　1、属于同幢房屋内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新,维修费用先在物业维修基金及其增值部分中列支,不足部分费用由该幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担;同幢房屋内有两个或两个以上门号(单元)的,属于每个门号(单元)内共用部位、共用设施设备的维修、更新,维修费用先在该门号(单元)物业维修基金及其增值部分中列支,不足部分费用由该门号(单元)内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
　　2、属于一个物业管理区域内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新,维修费用先在物业维修基金及其增值部分中列支,不足部分由该物业管理区域内的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
　　(三)物业维修基金及其增值部分的使用程序:
　　1、由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报杭州市物业维修资金管理中心审定。审定通过的,划拨首期70%的维修更新费用到物业管理企业帐户。
　　2、维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报杭州市物业维修资金管理中心,由其拨付维修费用的余额:
　　(1)工程决算单;
　　(2)业主委员会审核签章的施工承包合同;
　　(3)工程维修更新的发票原件;
　　(4)业主委员会验收合格证明。
　　(四)经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋,或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形,房产行政主管部门应当督促业主或业主委员会限期维修;逾期仍未维修的,市物业行政主管部门可以组织代为维修,其维修费用由房屋所有人承担,涉及物业共用部位和共用设施设备维修费用的,按本办法第四条第二款的规定执行。
　　(五)物业管理企业应每年公布1次物业维修基金的使用情况,并接受业主的监督。
　　(六)房屋转让时,物业维修基金应一并转让。
　　因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的,业主或其委托人可持有关证明材料,到杭州市物业维修资金管理中心退回维修基金剩余款额。
　　五、法律责任
　　(一)业主未按规定缴纳物业维修基金的,业主委员会或其委托的物业管理企业可按政策规定或业主公约规定采取相应的催缴措施。
　　经业主委员会或物业管理企业催告,业主仍不缴纳物业维修基金的,由市物业行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金,并可申请人民法院强制执行。
　　(二)开发建设单位未按规定收缴物业维修基金的,由市物业行政主管部门责令其限期收缴。逾期仍不收缴的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金,并可申请人民法院强制执行。
　　(三)违反规定,涉及物业维修基金的,按照国务院《物业管理条例》的有关规定予以处理。
　　(四)物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　(五)业主或业主委员会、物业管理企业、开发建设单位之间就物业维修基金发生纠纷的,当事人可以通过协商、协调解决,协商、协调不成的,可以依法向仲裁机构仲裁,或者向人民法院起诉。
　　六、附则
　　萧山、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理,可参照本办法执行。本办法自公布之日起施行。


政府职能与依法行政

2000年10月25日 01:39 郝铁川
　　界定政府职能是实行依法行政的逻辑起点。依法行政仅仅是手段，而实现政府的职能才是目的。政治学偏重于研究政府职能，行政法学偏重于研究法治对政府权力的约束和政府效率的提高，搞好依法行政则需要具备政治学和法学两方面的知识。
　　近代以来西方的政府职能和依法行政主要经历了三个阶段的演变：
　　第一个阶段（17世纪至19世纪）的特点是消极无为式的依法行政。这一时期依法行政的思想基础主要是社会契约论和自由放任主义学说，社会契约论认为，国家是人类缔结的社会契约的产物。这份社会契约规定了国家设立、存在的宗旨是保护社会个体的天赋权利与自由。因此，国家权力除了保护社会个体的权利与自由之外，别无它用，不能越雷池一步。自由放任主义认为，社会由个人集合而成，社会的幸福不过是个人幸福的总和。人类均有利己心，何为幸福，何为痛苦，只有个人才会知道。因此，从经济领域来看，各人应该投资于哪一种事业，哪一种事业最有利可图，与其委托政府来判断，不如由个人自己判断，政府不强制、不妨害人们的经济活动，有利于社会。法律的惟一任务是放任个人自求自己的利益。
　　在这样的思想学说指导下，“最好的政府，最少管理”就成为依法行政的重要目标，消极行政就成为依法行政的重要特点。所谓消极行政，就是政府实行无为而治，放任社会自流。“法无授权不得行”是行政行为必须绝对遵守的规则，议会通过立法与监督来约束行政权的运行，司法机关通过司法审查制约行政行为。
　　第二个阶段（19世纪末期至本世纪50年代）的特点是积极包揽式的依法行政。这一时期依法行政的思想基础是狄骥等人的社会连带主义。该学说认为，人为社会之动物，不能离开他人而独存；人与人之间具有连带关系；公共福利至为重要。社会契约论立足于个体本位，以维护单个的人的利益为依法行政目的。而社会连带主义则立足于社会、团体本位，以维护社会、团体的利益为依法行政的目的。
　　在这样的思想学说指导下，“最好的政府，最大服务”就成为依法行政的重要目标，积极行政就成为依法行政的重要特点。积极行政，就是政府实行公共福利，经济领域抑强扶弱，政治领域扩大民主（如实行全民公决等）。政府再也不是过去的无为而治的守夜人，而是对过去放任社会、个人从事的一些事务大包大揽，“从摇篮到坟墓，都有行政权在作用”。
　　第三个阶段（本世纪60年代以来）的特点是契约、指导式的依法行政。积极包揽式的依法行政虽然缓和了贫富对立，增进了社会的公共福利，但由于政府直接包揽、包办社会救济事业，缺乏市场机制，因而带来了政府工作效率低下，政府投资成本大、收益与其不成比例，官员寻租机会多，腐败之风蔓延。因此，本世纪60年代以来，西方行政改革中一个主要做法就是在提供公共服务的过程中引入行政合同制度（也称行政契约制度），即政府官员走到“市场”去同商家签订种种合同，将某些公共服务以合同的形式承包给私人部门，打破政府垄断，鼓励和吸引私人资本投资到原来政府包揽包办的事业中。
　　简述了西方政府职能和依法行政的三个阶段的演变，再来看一看当前中国的政府职能和依法行政。
　　我们不能笼统地提倡政府在今天的市场经济条件下对企业要放手不管，因为政府不仅承担通过建立、健全社会保障制度为企业创造发展所需的外部条件的任务，同时还要承担通过建立、健全行政合同和行政指导制度为企业提供一定“商机”、市场的职责。我们亦不能借口政府需为社会提供公共服务而把一些公共服务事业垄断在政府手中，或者说，简单地采用计划经济的手段来向社会提供公共服务。因为某些公共服务事业完全可以通过行政合同的方式承包给社会、企业等来进行，真正提高效率效益。
　　总之，在依法行政的进程中，我们必须仔细地梳理一下当前的问题，搞清楚哪些是需要政府无为而治的，哪些是需要政府直接包办的，哪些是需要政府承包批发给社会经营的。空喊依法行政是于事无补的。